老萧最近将自己唯一作为投资用途的房产给卖了，这是一间位于柔佛新山市区的一房式（Studio）公寓单位，同时也是老萧人生中买入的第一个房产。房产投资从来也不是老萧的强项，所以这项投资可以说是以失败告终。
为什么会买这间公寓单位？背后的原因老萧称为“伪梦想”，就是年纪渐长，似乎身边的人都开始计划买房，让自己感觉有一种“你就是该买间房子”、“买房是肯定不会错的”的氛围，让自己也有了买房的（伪）梦想。
你可能要问，那怎样的房产投资称得上成功，又要如何计算其实际回酬，接著就来分享老萧使用的计算方法。
老萧是在 2012年买入这个单位的，当时的购屋价位37.3万令吉，属于预售屋类型。在2016年建成之后，老萧成功地将单位出租出去，当时的租金为1800令吉。但是在一年之后，由于柔州有大量的过剩公寓单位，导致租金急剧下降，租客接著以1400令吉续租，延续至今。
时光飞逝，虽然作为持有理财规划资格的专业人士，这些年来，老萧一直因为拖延症发作，不愿去面对、计算、重整这项房产投资，原因是如果要提升这项投资的绩效，必须耗费大量的时间精力去修缮房子、和现有的租客讨价还价，或者寻找新的租客，更重要的是，经过了 11年，这个公寓的房价，几乎没有任何增长，让老萧意兴阑珊。一直到 11年后的 2023年，老萧终于觉得不能再拖下去了，所以仔细盘算了一番，然后立即出售：
公寓购入价格： 37万3000令吉
公寓现今市价： 38万令吉
房价年化增长率： 0.17%
尚欠房贷馀额： 31万4800令吉 （房贷年利率 4.36%）
年度租金收入：1万6800令吉
年度费用支出： 2500令吉 （管理费、火险、门牌税及维修等）
年度租金毛收入（租金 – 支出）：1万6800 – 2500 = 1万4300令吉
年度租金净收入（毛收入 – 房贷利息）：1万4300令吉 – (31万4800令吉 x 4.36%) =575令吉
房产年度实际回酬（纳入房价增长）： 575令吉 + (38万x 0.17%) =1221令吉
租金回报率（毛收入 / 房产市值）： 1万4300 ÷ 38万 = 3.76%
净资产收益率（实际回酬 / 房贷馀额）： 1221 ÷ 31万4800 = 0.39%
就算没有任何投资经历的朋友，一看这间公寓单位价格11年来的增长，也能轻易了解这肯定不是一笔好投资，毕竟大马的房屋价格指数（House Price Index）过去10年的平均成长率约为4%，也就是大多数情况下，房价每年应该有 4%的上涨，但老萧的单位每年仅有欲哭无泪的0.17%。
关于房产投资的第一点，就和股票、基金等其他投资工具的道理一样，我们必须先找到能够长期成长，带来有效收益的标的，老萧的房产选择眼光，简直就是糟糕透顶。
第二个分析房产投资绩效的关键，在于租金回报率（Rental Yield），老萧个人判断年度租金收入数额是否合理的基准，是房产现今市值的至少 4%，作为业主，价值38万令吉，每年费用支出2500令吉的公寓单位，应向租客收取的月租应为至少1475令吉，若低过这个数额，就代表创造的租金回报率过低。
反之若角色对调，老萧今天是和别人租房子，则会站在对立面，不会以超过1475令吉的价格租下这间公寓单位，这个标准因人而异，供大家参考。
创造净利能力
第三个评断数字，则是净资产收益率（Return on Equity，简称 ROE），这是一个适用于房产和股票，能衡量相对于投资者权益（股本）的投资回报指标，反映出房产或企业利用资本净值创造净利的能力。
举个例子，作为价值投资者的老萧，在挑选优质企业并投资的时候，常常会预设至少15%的净资产收益率，也就是股东每出100元的股本，该企业要能利用这100块钱带来15元净利的能力。
套用在老萧的公寓单位来看，老萧的净资本就是还尚欠房贷馀额的31万馀令吉，但该单位只能带来一年1221令吉的净盈利，属于绩效非常差劲的投资表现。
老萧的公寓单位毕竟是一个失败案例，但很多时候，就算是在房产价格成长幅度正常（4%）或更佳的情况下，房产投资人也应该为自己的投资绩效设立基准，特别是在租金回报率的部份，毕竟无论房产价格如何上涨，租金才是优先能够创造直接受益的现金流收入。
大家可以试著套用老萧的计算方式，来为自己的房产投资进行投资绩效的评断，从这样的真实案例，也能得出一个结论，无论是房产、股票、基金、债券或任何其他标的，去争论哪一个是最好的投资工具是很无谓的，例如有人会问，“房产和股票，投资哪一个比较好？”，其实答案取决于，你是不是一个足够好的房产投资者（像老萧就承认自己不是）或股票投资者。
如果老萧能穿越回从前，会对自己说“投资想要用随便蒙的，或以为某个投资标的肯定包赚，年轻人你也太天真。”
