“理财开路”专栏在本月2日《30岁后还看不懂这张图,你可能就糟了》一文中,埋下了个伏笔,提到《富爸爸·穷爸爸》一书作者罗伯特·清崎认为,买入自住的房子属于“负债”而不是“资产”。但是,老萧在过去几年的经历中,发现清崎和他的《富爸爸》,忽略了自住房其实能在个人理财规划中,成为“金鸡母”的可能,今天就来聊一聊。

让我们复习一下,《富爸爸》认为自住房应被归类为“负债”的原因,是因为买房除了付出头期款及每月偿还房贷支出以外,并不能赚进任何现金流。如果直观地思考,这个说法并没有错,但在现实世界中,我们是有办法扭转这一点,让自住房不仅仅是个人理财的长期负担,依靠房贷再融资(Mortgage Refinancing),自住房有机会华丽变身成为创造巨大价值的资产。

什么是房贷再融资呢?在和银行申请房贷时,银行当然不会无条件地借给我们一大笔钱,所以我们购买的房子将作为抵押物(Collateral)。

当我们每月偿还房贷供期,对银行的欠款就会逐步减少,而房子的价值通常则随时间推移而上涨,当这种此消彼长的情况出现,我们就能够向原来或其他的银行重新为同样的房子申请贷款,而新的贷款批准后会先偿还旧的房贷,并依据新贷款的数额让我们套现一笔能够灵活运用的资金。但前提是,这必须是在天时、地利及人和三大条件都具备的情况下,才能够实现。

先说“地利”这一点,大马的房屋价格指数(House Price Index)过去10年的平均成长率约为 4%,意味著所有住宅的价格平均每年上涨 4%,例如10年前买下 40万令吉的房子,10年后的今天,房子将价值59.2万令吉。当然,4%的成长率是个平均值,我们也许眼光好买到成长高于均值的房子;也可能较不如意买到价格上涨较慢的房产。

无论如何,“地利”这个条件尚算容易达成,往下的举例我们姑且将自己的自住房价,就预设为每年上涨4%。

再来是“天时”,这里指的是我们需要一定的时间,来实现再融资的有利环境。为方便计算,我们假设10年前与10年后的房贷利息均为4%,若10年前为售价40万令吉的房子支付10%头期款,馀下的36万令吉向银行申请房贷,供期 35年,则每个月房贷供期为1594令吉。

10年的时间过去,每月准时还贷的我们,此时房贷尚欠馀额(本金)为30.2万令吉。这个时候,由于房价已升至 59.2万令吉,现今房子市值减去房贷馀额等于29万令吉的差额空间,正是时间推移所创造出来的条件。

累积更多资产

此时,若我们以59.2万令吉的最新市值,成功向银行申请获得53.28万令吉(房价的 90%)、利息4%、时长35年的房贷再融资,新贷款在偿还旧贷款馀额30.2万令吉后,新的房贷供期的数目将增加至2359令吉,且需再延长10年才能清偿。但与此同时,我们得以成功套现23.08万令吉(此为不计印花税、手续费等的简易计算)。

冒著房贷越供越长,供期数目还变得更多的情况,房贷再融资有什么好处呢?重点自然在于套现出来的23.08万令吉,借贷者是否能够在打败房贷利息的情况下,去累积更多的资产,创造更多的收入,也就是为自己塑造富人的现金流模式,套现资金可以是用于创业、购买投资用房产,或进行其他的投资。

除此之外,房贷再融资经常也被利用作为债务整合(Debt Consolidation)的手段,利用套现资金清偿其他更高利息的债务,只留下房屋贷款以达到节省利息支出的效果。

可能读到这里你会想问,这不是开杠杆去投资的做法吗?没错,想要在背负房贷再融资的情况下,成功建立富人的现金流模式,这就不得不提到先决条件中的最后一个,也是最重要也最难的“人和”。

传统上,对于普罗大众的财商教育,多数会教导大家勿乱开杠杆,风险很高,投资或创业就该按部就班,能不举债就不举债。但若大家仔细想想,上述例子中,10年前付出4万令吉就能拥有40万房产,其实通过房贷我们早已开著10倍杠杆,我们是在利用房贷拉长时间跨度,来降低投资的风险,套用到10年后的房贷再融资,依旧还是同样的情况,杠杆倍数也没有增加。

开杠杆的风险并不在借贷,而来自借贷者自身。若借贷者想以开杠杆的方式去创业,你必须先问自己对该商业计划有多了解,信心程度有多高,潜在的风险有什么,若创业失败自己是否能够承担结果;若是进行房产、股票投资,也是相同的道理,如果你无法确定自己的行为,无法承担或不考虑后果,则代表你尚未做好“人和”的准备,这也许不是一个好选择。

作为总结,老萧必须声明的是,我并不是在鼓励大家胡乱借贷与投机。这篇文章的观点,来自已故诺贝尔经济学奖得主保罗‧萨缪森(Paul Samuelson)提出的“分散时间投资法”概念,也就是在人生周期的特定阶段中,妥善运用财务杠杆来降低投资风险的投资方式。普通人学习好理财投资,是能通过房贷再融资这个选项,让自住房子成为我们累积更多优质资产的动力来源的。

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