衣食住行，自古以来被视为人类的基本需求，而能让人民安居乐业是很多国家政府和社会的挑战。有遮风挡雨的头顶一瓦能提供人民身心和安全基本保障，可是在我国，家庭开销方面往往居住成本预算最高。根据国家统计局2019年家庭开销调查，平均23.6%的家庭收入用在居住开销，包括租金或银行贷款加上水电费。同年在我国，77%家户是拥屋者，租户仅有20%。
我国的平均房价自2010年以来如今已翻了一倍。多州的平均房价已被国家银行鉴定为“相当”至“极度”不能负担的水平，其中包括密集人口的城市吉隆坡和槟城。尽管如此，人民，尤其是新成家立业人士往往被鼓励购买自己的房子，政府也在政策上常鼓励和协助首购族完成这“梦想”，但这个梦想的代价不菲。
近二十年来，人民平均收入成长呆滞跟不上平均房价的飙涨速度，碰上近来国家经济因疫情而缓慢和萧条，要成功向银行申请贷款更是难上加难。可是在其他国家，特别是一些著重社会平等的西欧和北欧国家，“拥屋梦想”不一定是社会常态，也不是政府特别要鼓吹的理想政策：从家户是拥屋者的比例——德国（51.1%）、奥地利（55.3%），丹麦（60.8%）和瑞典（64.5%）——可看出1/3到一半的家庭选择租屋，而这个选择对他们来说是相当理性的。
拥屋vs租房：社会价值观的不同
我曾在海外深造居留过英国和德国两地，深深体会到德国社会的普遍租户文化和常态。比起英国的租房价，德国相对可负担很多。当时我的指导教授在汉诺威居住了将近20年，我也去拜访过他的家，发现他原来多年来一直是租户。论薪水收入和财务能力，若他想要购房绝对不会是个问题，为何他和家人可以这么淡定地租了近20年的房子呢？
我相信不少大马人会立刻手拨计算机后告诉我，如果在我国这样做是多么地“浪费”啊！如果他向银行贷款可能已差不多快要还清了而能坐拥该房产。
这就是社会价值观的主要不同之处：政府的房屋政策对于一些国家社会来说是为了让人民能安居，而不是鼓励寻租和投资的经济活动。从大马人普遍的观念会认为说我的教授很“浪费”，或许对我的教授来说，20年前他还是事业刚起步的年轻科学家也许财务上并不富裕稳定，而且身为科研人员有可能会碰到事业发展机会而需要迁移其他城市，租房能给他相当大的自由条件，不需要被房产“绑死”。果然，在我毕业了不久后，他被另一个城市亚琛（Aachen）的研究机构挖角升职，他就举家迁移过去，不被房产牵绊。
租户的法律权利保障至关重要
德国之所以能保持相当庞大的租房人口以及相对可负担房屋市场，这得归功于法律上给予租户相当大的权利保障，同时还有各州政府的房租控制法令或机制。屋主不能随意坐地起价房租、不合理对待或驱逐租户，但他们能享有一定的法律保障和确定性，加上庞大的流动租户人口，不需太担心稳定的租金收入受影响。
我国房产市场由于过度倾向拥屋者政策导致发展商竞相建屋销售，而社会普遍把购房当成投资的经济活动，造成畸形、错配失调和欠效率的房产供求市场。这现象的基本症状是：长期平均房价增长率高于同期的国民家庭收入，拥有大量的滞销房产但仍有庞大的房屋需求，同时银行贷款申请拒绝率高。
根据2021上半年的国家房产资讯中心（NAPIC）的数据，大约3万1000间住宅单位滞销，其中滞销单位最多的州属是柔佛、槟城和雪州。吊诡的是，滞销最多的住宅单位价位是50万令吉以下，达53.3%（大约1万6500单位），当中少于30万令吉的就有27.1%。如果可负担房价的住宅都可以有那么多的滞销单位，那么要解决问题不止是纯粹提供更多房屋供应就可以满足需求。
住宅租赁法：统一法令的作用
要正常化这个住宅房产供求市场和确保人民可以负担房屋开销，是时候政府正视房租市场，鼓励更多国人选择租屋，同时更多发展商也应提出“先租后买”（rent-to-own）配套。因此，政府需要端出住宅租赁法（Residential Tenancies Act）来确保租户和屋主公平的权利，解决目前依赖不同法令的不足，特别是缺乏机制处理租约纠纷的局面。而这些情况和权利不确定性正是影响国人长期租屋意愿的最主要因素，因为租户往往面对不公平协约条件，无端房租起价或不合理解约驱逐。
自2018年开始，政府已著手研究和咨询利益相关者有关住宅租赁法，今年2月政府也公开和上载了这法案的内容说明和研究分析，咨询公众意见和反馈。有兴趣者可以游览这个网页以了解更多详情。我赞许和认同政府的做法，相信这个住宅租赁法将会是其中一个有助于人民可负担房屋开销的政策措施。
