本栏一直著重宏观经济和美股的分析，希望能让读者增加对国际金融环境的认知，让大家在理财的道路上，尽可能的提高各种风险意识。但相信对于大部分人来说，股票只占总体家庭资产的一个不高的比例，独房地产，才是大部分家庭最核心并且占据最大比重的资产类别。
很多人认为房地产基本上只涨不跌。毫无疑问，楼市都兴旺了很多年。究其原因，都是因为在过去十几年，利率总体呈下降趋势，并且美元环球性泛滥导致资产价格上涨。而房地产也必须视为金融资产之一，自然也会水涨船高。疫情下货币滥发的这几年，OECD成员国的平均房价比2019年上涨超过35%。而其中在2020年3月到2022年6月之间，美国的房地产更惊人的上涨了42%。
但好景不长，随著环球央行加息与紧缩货币政策，这一切都已经逆转。德国房价去年第四季度创下20年以来最深的跌幅，法国各大城市普遍跌幅超8%，英国除了楼价跌幅以外，房贷批准数量更是创2009年以来最低的数量。
在澳洲，悉尼一年内房价大跌14%，邻国的纽西兰首都奥克兰更大跌22%。加拿大的多伦多跌16%，美国楼市交易接近冰封之馀，购房者信心指数更创下1980年以来最低水平！哪怕是主动提早为房地产行业降而进行温调控的中国，2022年也经历土地出让下滑53.4%，新开工量下滑39.4%，全国销售额更锐减30%。前一百名的房企销售下滑逾40%，并且多家头部房地产民企曾经违约。
本栏在去年10月曾经在黑石资产管理房地产业务暴雷的时候警告过，该事件并不会是单一事件。就在上周，黑石因受到投资者多个月以来不断的挤兑，在无法有效抛售房地产套现的情况下，在芬兰的一个商业地产抵押贷款证券发生违约事件，再次拉响对房地产的警告。
我留意到最近部分国家的楼市开始出现成交量回升的情况。很多过去还没有机会上车的购房者近期都抱著抄底的心态，怕错过楼市低点的FOMO（错失恐惧症）心态开始出现。看本栏的读者遍布世界各地，我虽然无法为个别国家的楼市情况把脉，但我不时提醒读者，要多留意美国10年期国债收益率，因为这是所有资产的定锚。当它大幅上升的同时，所有类别包括房屋按揭利率也会随之攀升。
在各国央行被迫跟随加息并且预期高利率保持在高位的时间越长，对资产价格的打击就越大。目前大部分人都认为当美联储加息周期完结后，很快便会进入减息周期，并随之而来的就是下一次的房价随著利息走低而再次大涨。
但我必须在此提醒读者，美联储从来都没有任何一次，简简单单的就因为加息结束就自然进入降息周期。更直白的说，除非经济出现系统性危机，否则美联储是不会降息。
换而言之，假如美国经济没有发生极大危机，全球利息将会长期的维持在高位，所以因为降息而资产价格反弹的预期便会大几率的落空。继续推论下去，假如目前继续加息的大背景下，隐含的系统性危机，所谓的黑天鹅事件真的爆发而需要降息，那不是代表所有资产价格都必先完成下一轮更大的抛售潮洗礼过后才会出现大家心目中所预期的反弹吗？
10个危机，9次地产，虽然历史不会简单的重演，但总是惊人的相似。在我看来，是否出现黑天鹅都不见得在可预见的几年内，房地产会快速反弹。住房代表的不单是一项投资，更是承载著一个家庭未来几十年的生活，稳定与回忆。在舒服的财政能力范围内，任何时候买房当然都不是问题。但一些力有不及的人，切勿因为害怕错过而勉强上车。西方人相对华人来说，一直以来都不是重土地与重房屋的主义者。没有房奴思维与文化让他们有更多的空间去构想与追逐房屋以外的理想与生活模式。但愿每个人都有空间去追寻更美好的人生与梦想。
