二线城市店屋投资出现高售价、低租金的现象，交易量去年杪开始步入低潮，甚至有些地方的店屋买卖市场出现萎缩的现象，不少买家采取观望态度。也有受访投资者表示，令吉汇率走贬，购买店屋投资始终是较为保本的投资方式，长期投资更受看好。
在投资店屋颇有心得的投资者，同时也是峇株巴辖中华总商会会长的颜荣发披露，峇株市区新建的三层店屋，目前也被喊价至163万令吉，租金大约可租至6000令吉，回酬率约在4％，回酬率与银行定期存款相差无几，但店面投资具有资本增值，因此受投资者青睐。
“163万令吉的店屋长期守持可增至200至250万，若定期存款价值则保持不变，且通货膨胀也会导致钱越来越小，这是促使人们喜欢购买产业投资主因。”
他认为，峇株一些店屋的价格偏高，惟随著令吉一直贬值，购买店屋投资始终是较为保本的投资方式，长期投资更受看好。
“相较新山一间店屋两三百万起跳的行情，峇株的店屋价格尚属廉宜，且保有上涨空间，一旦高铁计划成行，肯定会带动更多外来投资者涌入本区投资。因此虽然目前偏高，但投资者依然看好店屋市场，店屋有望在几年将会出现另一波涨势。”
颜荣发认为，峇店屋价格是随著地价高昂上涨，反映出以工业、纺织及食品的峇株，商业市场走向较活跃，因对店屋需求提高，才会构成店屋价格有增无减。
边缘地段价翻倍
“一些处于策略性位置的商店，如富贵城、居銮路一带、四加亭及陈瑞和路的店屋，在未来仍具很大的潜能，但买店屋的门槛较高，因此在投资前需作出考察，地点及人潮是最大的考量，而最重要是拥有守持能力。”
他坦言，目前物价不断上涨，店屋价格在未来很难回调，除非是遇经济萧条或房地产崩盘。店屋价格目前偏高，租金也不高，短期内是难看到回酬，无论如何，若以长期投资而言，回酬率还是可观。”
至于麻坡，受访发展商披露，高企的店屋价格不意味著租金相对地提高，麻坡店屋租金仍属偏低情况，不少投资者是基于地皮价格不断飙涨，在看准产业升值潜力后才转向投资店屋。
置地发展有限公司董事经理郭益鉴分析，麻坡房产业开发与行情之所以炽热，除了看好王城未来发展，另一主要原因在于土地难求，可作为大型商业发展地段不多，故此吸引投资者入驻。
他指出，以往乏人问津城市边缘地段，如今一方尺售价已翻倍，加上建筑成本高昂，过去被视为“天价”的上百万令吉店屋，目前看来却是“正常”。
“麻县店屋投资者仍以小园主居多，当中因近年农产品价格不断下跌而索性将农业地皮转为商业地，以套现求利。”
居銮实业发展有限公司董事经理拿督张怡标分析，居銮市区的店屋租金介于3000令吉至5000令吉，一般上足以应付贷款，如同有人为自己背负贷款，减轻经济负担，是当地人趋向投资市区店屋的缘故。
开发太快 麻产业过剩
麻坡店屋销售市场的吸纳脚步追不上新店屋计划的开发速度，也因此虽然建筑工程不断在进行中，部分地区的店屋却出现“有店无人租”的情况。
辉马发展有限公司董事长黄楚绵指出，许多购置店屋者都是看好麻坡的经济发展，购置店屋作为投资用途，但却没有深入了解市场需求，导致近期开始出现产业过剩现象。
“加上一些有能力的投资者不愿以低价出租，在不晓得该做什么生意前，宁收起来‘保值’。”
他认为，原产品价格下滑也是造成店屋买卖走势放缓的因素之一。
不过在短期内不至于出现产业泡沫化，目前店屋库存量估计需要3至5年时间才能被市场消化。
他也说，本地市场对三层楼店屋的需求仍不大，在过去两层楼以上的店屋多充作养燕用途，近年受到政府管制后，许多三楼以上楼层已沦为空置。
昔老店不得翻新保值
昔加末县议会限定百年老店不得翻新，以及燕窝价格下跌，影响当地店屋价值。
发展商黄远祥指出，老店价值不及新店好，其中一个原因是，县议会规定近百年的老年不可翻新，只可做内部装修，因为要保留历史古迹，间接影响了老店的发展。
他也分析，导致昔加末店屋的买气低，一是昔加末发展缓慢，许多年轻人已往外流，在消费能力低弱的情形下，小市民根本无法承受高昂的租金，就连1000令吉租金也难以负荷。二为鲜少外资及大企业进驻，无法推高租金。
价格仍逐年增长
“银行最近也缩紧放贷条件，以往只要一名担保人就可贷款，现在则要2名以上担保人才批准，也影响买气。”
他说，在昔加末投资店屋的都是有钱人，他们认为钱会贬值，与其把钱存放在银行，不如投资在店屋。这群投资者已心理有数，投资店屋需很久才翻本。
至于燕窝价格下跌，当地店屋交易量也受影响。受访王姓估价师透露，地点欠佳的店屋，以往还是有交易量，因为大部分投资者都是买下计划建燕屋。近两年来，燕窝价格下跌，店屋的交易量也随之下滑。
“不过，地点优越的店屋，还是有人愿意买，店屋价格还是会逐年上涨。以昔加末通往关丹大道的店屋来说，最近也有90多万令吉的三层楼店屋成交，这已是很不错的价格。”
峇店屋交易市场萎缩
马来西亚兴业银行峇株巴辖区贷款部资深执行员纪丽娟表示，峇株店屋交易在去年杪开始步入低潮，市场出现萎缩的现象，再加上银行严控贷款机制，以及政府打压投机动作，导致市场比往年来得更沉静。
她指出，峇株的店屋价格也偏高，银行最高批贷85％，基购买店面以生意人居多，年龄也比较年长，一般批贷年限为15-20％，利率约在5％。
“以售价100万令吉的店面为例，月供约5000令吉，因此如果租金是在2000-3000令吉，业者就必须另外再补贴供款。”
她披露，银行在批准贷款前都会考量店屋地点及借贷者的经济能力。
