可负担房屋课题是一直是一个非常值得探讨的课题。表面看，可负担房屋售价亲民和减轻负担，让更多的人实现居者有其屋，在促进社会稳定和缩小贫富差距里扮演著非常重要角色。
但是，随著政府不断推出更多可负担房屋，逐渐凸显了一个现实！那即便提供再多的可负担屋子，首购族依然面对购房难题。这不仅仅是因为房价问题，更多的原因是负担能力问题，还款能力不足和首付问题。尤其是对中低收入者，因为收入低或不稳定、储蓄不足往往不被银行所喜。
另外，这些由政府推出的可负担房屋与私人发展商的房屋不同。以一间售价30万的可负担房屋为例，这类房屋通常不附带私人发展商常有的折扣，因此购房者必须自行承担10%大约3万令吉的首付。对于原本就不富裕的中低收入群体，这无疑变相增加了购买难度。
为了解决以上问题， 政府推出了SJKP（Skim Jaminan Kredit Perumahan）房屋信贷担保计划，为首购族提供100%的全贷款。
无可否认 SJKP很好的解决了低收入（B40）群体购房的问题，然而背后却隐藏著风险。首先是高利率问题：一般房贷介于3.9-4.35%，可是SKJP的利率却高达4.65-5.5%。以30万贷款为例，若按4.35%计算，每月供款约为1392令吉，而若按SJKP的5.5%利率计算，每月供款则约为1611令吉。如果按35年计算，SJKP全贷款者将需要多付9万1988令吉。此外，全贷款的保险MRTT/MRTA也会高于一般的贷款。这无疑让他们面临更高的负担。
根据马来西亚统计局2022年家庭支出调查，B40群体的平均月收入约为3401令吉。如果购房后，除了日常家庭开销和房贷，他们还需承担管理费、维修基金等额外支出。一旦未来经济环境恶化、家庭成员失业或遇上突发医疗开销，贷款违约的风险将随之升高。此外，可负担房屋附带10年内不得转售，这意味著在经济压力下，购房者无法通过变卖房产来筹集资金或脱困，从而可能陷入“负资产”困境。
既然已经看到了巨大风险存在，我们是否需要重新思考现有的可负担房屋政策可行性？在推出可负担房屋政策时，是否要继续这些一刀切，缺乏针对性的补助和给了屋顶就算的办法？在这个新时代，我们应该更加关注，如何为低收入群体提供伸缩性、可持续、良好风险管理，且能避免长期依赖的住房支持?
先租后买
一个值得探索的方向是分阶段推行“可负担房屋+先租后买（Rent-to-Own，RTO)”政策，并配套适当的机制，例如更深入地评估申请人背景。另外，设定购房者5年KPI与明确的退出机制。具体而言，购房后5年，购房者必须展现出具备更加稳定收入，良好信贷记录和具备理财能力。如果购房者成功达标，其5年租金可转化为首付，最终实现拥有房子目标。
若购房者无法达标，则退出购屋计划，或继续以租赁住户身份居住。退出时，已缴纳的租金视为居住费用。租金不会被退还，但同时也避免了贷款责任，从而避免陷入更深的财务困境。
房子对许多人而言，是一生中最大的一笔贷款与消费。表面上看，可负担房屋和SJKP在短期内确实解决了很多人的居住问题。甚至让发展商、银行和政府皆大欢喜。然而，这套组合背后隐藏著巨大隐患，包括高利率、高负担，以及资产流动性受限的风险。在社会的剧烈变化和发展的推动下，我们需要重新思考“什么才是真正的安全与可持续性的住房政策”。
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