（峇株巴辖15日讯）年轻人口外流、二手房屋增加，柔北区二线城市的房屋发展若未保持供需平衡，或将逐渐步入泡沫化趋势，其中以居銮首当其冲，未来3至5年恐怕会发生房屋供过于求的现象！
近几年来，柔北各县的屋业发展蓬勃，在一股购屋热潮推波助澜下，房市价格一路猛涨并屡创新高，这也令尚未置产的民众，陷入买或不买的忧思之中。
如今面临购买力下滑的情况，虽然开展中的一些房屋发展计划仍陆续进行，不过，发展商也不得不重新规划发展脚步，以免供过于求现象发生。
柔北二线城镇的房屋始终是以当地居民为主，然而人口增长缓慢，又面对年轻人外流至大城市，更没有外地人进驻购置房屋，在面对经济严峻考验下，房市也跟著放缓。
需20年消化房屋
龙城集团董事经理拿督陈成龙接受《东方日报》访问时分析，柔北4县即麻坡、峇株巴辖、昔加末和居銮，尤以居銮的屋业发展前景最为令人担忧。
他也透露，居銮已经有700多英亩超过一万间房屋获得政府批准，另有一万多间正在申请中，若两者相加，为数将近3万间的新房屋准备在未来几年推出市场，试问以居銮的人口要如何消化？
“居銮人口只有30多万人，而且许多年轻人都外流出去，3万间房屋以5名家庭成员来计算，就有15万人，相等于一半的居銮人口；以居銮人口每年增长2.3%计算，这些房屋需要十几二十年来消化。”
人口外流严重
陈成龙也是柔佛州中华总商会会长。他表示，除了居銮，昔加末和麻坡也是人口外流现象颇为严重的城镇，但是，昔加末的新房屋计划不多，促使房屋供需方面平衡，不至于出现过剩现象。
“以工商业发展为主的峇株巴辖，有20多家上市公司与外国接轨，下游配合的工厂也有两三百间，不少年轻人还留在家乡，其将近50万人口也比其它三县来得高；此外，峇县已批准的房屋计划少过一万间，房屋发展相对稳定。”
他认为，如果居銮的人口外流持续，却又保持太多新的房屋开发计划，未来3至5年恐怕会出现供过于求现象。
“有鉴于此，发展商本身要如何做出调整非常重要，如果你也盖（房屋），我也盖，未来3至5年，就会发生房屋过剩的问题。”
陈成龙补充，另外一个隐忧是，二线城市的年轻人搬迁至新山或吉隆坡居住，他们的父母为了给孩子买房屋，有者把家乡的房屋出售，以便在大城市置业，导致二手房屋也开始增加，对新屋业造成竞争。
按发展需求建房屋
峇株巴辖的发展商根据需求增建房屋，使到屋价保持平稳之余，也避免供过于求的现象发生。
云顶屋业发展有限公司峇株巴辖区高级经理曾楚全透露，该公司是按照发展需求来建设房屋，尤其是研究市场需求后，每2至3年发展新的房屋计划，循序渐进地完成未来几十年的规划。
“如果是中小型的发展商，可能在地皮有限下，就会一次过把房屋建完，从而出现供过于求的问题。当然，发展商同时期多建一些单位，会省下部分的建材成本。”
他表示，该公司早在一两年前，为应付消费税的来临，承建较多的房屋单位逐步销售，使到这2年的房屋价格合理，变动不大。“当然，如果是今年开始兴建，并且在未来2年推出的房屋，其价格也会跟著上涨。”
他指出，随著购买力下滑，加上银行严格管制房屋贷款，导致今年峇市首季的房屋销售量比起去年同时期减少10%至20%。
银行提高贷款门槛冲击发展商
受访房屋发展商认为，政府若持续推动“居者有其屋”，增加可负担房屋的数量，应提供政府地段并委托私人发展商兴建，方可奏效。
张景章屋业发展有限公司董事经理张强进指出，在面对购屋者抱持观望态度，银行提高贷款门槛的情况下，对中小型屋业发展商是一大冲击。
他说，如今银行方面缩紧贷款，未必提供90%贷款，甚至只愿意提供房价70%或80%的贷款，令打工族难以购买第一间房屋。
他相信，二线城市年轻人还是有能力购买30万令吉的房屋，然而发展商面对成本高涨之下，难以推出低于上述价格的房屋。
“发展商进行一项房屋计划，就必须根据政府的条例，把大约50%的地皮充作道路、草场及水沟等基本建设，这些成本加在房屋价格之上，促使房价一直上升。”
张强进认为，政府如有意推出更多可负担房屋，或可提供政府地段，再交给发展商兴建，才有办法推出价格较低的房屋。
另外，他也不苟同在城市地段自行斥资兴建房屋的说法，毕竟如上所述，一片2至3英亩的地段，如要建造一排房屋，就要预留基本设施，成本相当高也不划算。
