房地产表现是城市发展指标之一，当众人和投资涌入一座城市时，房屋及办公室买卖市场就非常火红。
首都吉隆坡近几年大兴土木，住宅产业售价直线上升，反观集中在中央商务区（CBD）的办公楼租用率却未尽如人意，甚至出现过剩现象。
全国产业资讯中心的数据更反映出首季办公楼使用率保持84%，惟在220万平方公尺的办公楼建完成后，现有的办公楼产业1710万平方公尺将增11%，未来办公楼产业租用率势必面对更大压力。
Metro Homes房地产代理公司董事薛国龙认为，若要将城市地区过剩的办公楼空间完全善用，最快的方式是，依赖外资到我国投资发展，并在我国设立区域办公室。
Metro Homes房地产代理公司董事薛国龙指出，在中央商务地区办公楼的需求对象分为3种，即政府部门、本地企业及外国企业。
他说，为了避免吉隆坡过于拥挤，我国中央政府将所有政府部门移至布城，因此位于吉隆坡的中央商务地区办公室大部分是提供给本地及外国企业。
“而一般上会在中央商务地区设立办公室的通常是来自金融业、石油及天然气业、服务业及贸易公司。”
他续说，我国的经济结构注重在中小型企业，而这些中小型企业认为企业形象并不是重点，加上若在中央商务区设立办公室，其成本将会相对提高。
因此，他表示，若要将目前过剩的办公室空间填满，有赖于政府吸引更多的外资，或将中小型企业转型成为大型或国际企业。
薛国龙指出，尽管吉隆坡等城市地区出现办公楼空间过剩的问题，但办公楼的租价并不会因此而降低。
房地产市场不透明
他说，有别于股票市场，房地产是个不透明的市场，有关房地产的资讯并不如股票般容易掌握，因此房地产买家或租户必须做相当详细的市场调查及项目计算，才能掌握房地产价格。
“同时，加上土地成本不断提高，不同的景观及办公室空间，这种种因素，依然左右著办公室的租金，因此办公室的租金并不会调低。”
我国近年来积极推动经济转型计划，其中包括将我国打造成区域金融中心的大吉隆坡计划，以进一步催谷我国的经济走势。
据了解，目前中央商务地区办公室的租金为平均每平方公尺4至5令吉。而除了中央商务地区，大部分企业目前也正往孟沙、八打灵再也等城郊地区设立办公室。
询及有关政府推动经济转型计划理应会吸引很多外资到我国，并填补过剩的办公室空间，薛国龙表示，虽然政府积极推动经济，但我国的政策与私人界，在办公室需求量上不匹配。
他指出，位于中央商务区的土地，一般上属于私人企业，因此他们只需要符合政府所立下的条件，便能够在相关地段兴建办公楼或其他商务用途建筑。
“因此在办公室供应量上，政府无法完全控制。”
他认为，若要遏制更多的办公室空间，政府必须仔细估计往后必须使用的办公室空间，并依据需求兴建。无论如何，薛国龙表示，我国未来几年的办公室租金趋势将会平稳发展，维持在平均每平方公尺4至5令吉的价位。
听众来电：默迪卡大厦是地标性建筑
听众高先生指出，既然我国城市地区的办公楼空间过剩，那为何政府仍然坚持兴建默迪卡遗产大厦的百层大楼？
“这样来说的话，岂不是互相矛盾吗？”
薛国龙认为，政府兴建默迪卡遗产大厦是基于为吉隆坡增加一个地标性的建筑，就像前首相敦马哈迪兴建国有双塔楼一样，是为了让全世界认识大马。
“默迪卡遗产大厦是由国民投资机构兴建，因此预料该公司将会占用百层大楼的大比例。”
首相拿督斯里纳吉在宣布2011年财政预算案时指出，为了延续国油双峰塔所象征的大马能精神，将耗资50亿令吉在默迪卡体育场附近兴建一栋高100层的默迪卡遗产大厦。
这座默迪卡遗产大厦将由国民投资公司承建，并预料这座将在2015年竣工的大厦，或会超越台北101成为世界第二高的建筑物。
另一方面，听众Timothy Ting在面子书留说，兴建办公楼应该好好策划，有了轴向的方案和蓝图才开始动工。
嘉宾开讲：嘉宾开讲绿化及多媒体建筑不足
薛国龙说，虽然我国办公室空间有过剩的问题，但是绿化建筑及多媒体超级走廊办公楼的供应，却无法满足市场需求。
他指出，由于国际趋向环保概念，很多跨国企业基于社会责任，往往会选择绿化建筑的办公楼。
“而有些企业则为了配合公司需求，选择拥有网络设备良好的多媒体超级走廊办公楼，设立其企业办公室。”
他表示，租户对于办公室的要求有所改变，而一般的办公楼在15年后必须翻新或重建，因此不符合现代概念的建筑物，必须翻新或重建。
“但是，若要将无法租出的办公大楼置入绿色科技，成为绿色建筑，相关的翻新费用或比重建来的更高。”
他举例，位于吉隆坡金三角地带的贵都酒店，也因建筑物不符时代需求而重建。
外资公司一般是以国家政策、企业所得税、工作环境及交通便利，作为在相关地区设立办公室的主要考量。
薛国龙指出，我国除了准备基本的硬体设备吸引外资，也需要软件的配合，即人才及教育系统等。
为了进一步协助吉隆坡转型成为国际金融中心，政府于日前推介敦拉萨国际贸易中心，并提供多项优惠吸引外资，其中包括豁免所得税100%长达10年、豁免贷款及服务合约的印花税、提供工业建筑津贴及加速资本津贴，以及为合格的产业发展商提供豁免所得税70%长达5年的奖掖。
发展商财力雄厚短期不受影响
尽管中央商务区面对办公楼过剩的问题，但薛国龙认为，这不会对发展商及其他相关行业造成影响。
他指出，有能力在中央商务区兴建办公楼的发展商，大部分的财力相当雄厚，加上房地产投资信托支撑，因此若办公楼空置，在短期内并不会令发展商面对资金周转不灵的问题。
“但若长期空置，及没有阻止办公楼持续建设，未来将导致银行系统出现问题。”
他说，由于在中央商务区的土地成本相当高，若不将相关楼宇发展为办公楼，发展商也能将其转型为服务式公寓或酒店。“发展商调低租金是不可能的事，但发展商能够以配套的出租促销方式，吸引企业租用相关办公楼。”
他举例，发展商可以与租户商讨，例如租用相关办公楼3年，将给予租户3个月免费的租金。
“又或者是，租户租用超过70%的办公楼，发展商就把该办公楼的冠名权（Naming Right）给予相关租户。”
薛国龙续说，若是较小型的发展商在中央商务区兴建办公楼，他们一般是以分层产权的方式，将办公楼售给企业。“由于发展商销售相关单位后，该办公室属于相关企业所有，因此，发展商将无法证实有关楼层的办公室是否空置。”
询及若办公楼控制是否也会影响房产中介生计时，他说，房产中介是以抽佣方式赚钱，他们若能成功协助发展商将办公楼单位租出，就会得到佣金。
专家补充：戴良业：应加强宣传招外资
大马总商会署理会长拿督戴良业表示，政府应到国外加强宣传我国为外资公司所提供的奖掖与政策，以吸引更多外资到我国设立区域办公室，进一步将我国打造成国际金融中心。
他说，我国在基本设施、营运成本及人才方面，有条件与其他亚洲国家或地区，如：新加坡、香港及上海等竞争，吸引跨国公司到我国设立区域办公室。“但政府应该致力于宣传人才机构，吸引更多的专才回流我国，进一步提高我国的竞争力。”
他认为，我国应该提高工作效率，因新加坡及香港方面的效率比我国高，此外，相关地区的公司税，也比我国来得低。
“尽管如此，我国有很多精通多语的人才，同时基本的硬体设施也相当完善，加上营运成本比其他地区来得低，因此我国仍然有能力吸引外资公司前来我国设立办公室。”
戴良业是于今日在接受《东方日报》访问时，如是表示。
尽管我国设立办公室有渐走向城郊区发展的趋势，但他认为，许多跨国公司依然是以吉隆坡为中央商务区，以设立办公室的最佳地点。
他也说，我国城市地区的办公室空间供过于求，因此很多发展商对于在未来兴建更多办公楼并不乐观。
他指出，近年来政府正努力推动我国经济，尤其是经济转型计划，在长远看来，政府应该针对吉隆坡等大城市，作出最佳的城市规划，吸引外资前来。“纵观目前的全球经济走势，随著欧洲国债、美国经济走下坡，而中国及印度等国也受影响的情况下，相信我国未来2年的经济走势不会有太大的进展。”
开讲嘉宾：薛国龙（Metro Homes 房地产代理公司董事）
电台主持人：徐晓薇、邓佩银
