柔北农业地平均从80年代一英亩8000至1万令吉，至目前一英亩10万至20万令吉，暴涨超过10倍，农地价格被炒至“天价”，令投资者在市道不景的当儿，也不敢贸然投入大笔资金，以免出现周转不灵现象。目前经济走势不明朗，购置地皮是否依然是最佳的保值投资方案？
柔佛贵为农业大州，州内的农业地皮主要分为两种，一是由大集团所投资的上百亩园坵，其余半数则由仰赖农地种植为生的小园主所有。
农作物价格上涨时地价跟著水涨船高，土地更到了“一片难求”的盛况，几乎这边一喊价，那边就成功交易，惟如今行情不景，经济走缓，对于购买地皮保值很多时候也变成了一种冗长的等待。
来自麻坡红桥的小园主施明利接受《东方日报》访问时指出，柔州地皮开始被炒高的现象可追溯至2005年，他以巴冬地皮为例，2000年之前，一英亩土地最多去到3万令吉左右，5年后就上涨至6万余令吉，如今最高可售20万令吉。
长期关注土地买卖活动的他认为，现在高昂的土地售价已让一般欲进行短期投资的小园主负担不起，尤其是年轻一辈。
地主采取观望态度
他表示，虽说目前棕油价格跌，小园主收入锐减，但多数小园主仍保留著“地留子孙”的传统思想，只要现有农作物的收入还能维持基本生活开销，一般都不会轻易以低价出售他们的农地，以致当前农业地皮买卖市场更加淡静，惟对于地皮投资他依旧看好。
峇株巴辖油棕商公会主席苏添福透露，随著棕油价格下跌，农业地在这两年来的走势渐缓，交易量也不及过去3年般火热，以峇株农地为例，价格平均下跌10％以内。
他指出，经济走缓，棕油价下滑对地价影响会构成一定的影响，这主要是种植品价格下跌，但基于地皮是保值产品，因此即使价格下滑，跌幅也不会太大。
“土地的供应是有限及固定，不会再有任何增加，随著经济发展蓬勃，对外围农地的需求量不断增长，加上令吉汇率贬值，持有现金所面对的贬值机率更高，因此这导致更多人趋向购买地皮保值。”
他表示，现今经济不明朗，很多地主都采取观望态度，导致土地买卖交易量下调，这不表示地皮乏人问津，而是没有多少人愿意放盘，一些售地的原因是银行强制拍卖（Force Sell）或急于套现周转，这些卖地的地主，绝非亏损出售，卖的价钱肯定比购买时翻倍，只是可能较高峰期价格略减。
苏添福指出，目前很多人采取观望态度，但依旧有很多投资者等著出手购地，因危机就是转机，只有在经济放缓时才有机会买到价廉物美地皮，在经济看涨时地价只会越炒越高。
以他过去投资的经验，地皮绝对是最保值及保守的投资作法。他分析，市区发展多已达至饱和，未来发展就会一直往外移，即使买到偏郊外的地皮，迟早也会发展。
“投资地皮的利多于弊，地皮会跟著通货膨胀上涨，价格绝对不会出现暴跌。在购买地皮时，也必须了解地方政府发展蓝图，一般上马来西亚测量与图测局也具有这方面的资讯，这有利于投资方向。”
苏添福以峇株为例，目前郊外农地价格，每英亩在2012年高峰期间，一度达至14至15万令吉，这一两年价格虽下跌至10万至12万令吉，但他相信仅是暂时性下滑，长期投资而言还是有利可图。
地皮仅能获50%贷款
银行贷款执行人员纪晓娟透露，银行目前针对地皮贷款，最多只提供50％的金融借贷，另50％则必须以现钱付清或资产抵押。
她指出，基于地皮是属于不动产，需冗长时间转换成现钱或转名，且交易量及供需量并不如房产来得活跃，购买者的经济能力也需属于中上，这导致银行对地皮借贷来得比房产严谨。
“比如一片地皮价值是100万令吉，银行仅会批准50％贷款，这50％并非以购买价计算，而是以银行估价为基准，若银行估价为80万令吉，那地主成功借贷的款额只有40万令吉。”
她透露，地皮的利息也比房产来得高，一般利率是在7至9％，且供期都是10年或20年，这主要是有能力购买地皮者，年龄多数已届50岁以上。
随著棕油价下跌，她坦言柔北农地的买卖交易已放缓。但一些偏郊外的地方如永平郊区等，因地价尚属廉价，还是会有人作出投资买卖，但峇株地皮交易已放缓。
农作物跌价影响地皮估价
特许财务策划师胡光辉指出，目前农业地皮价格下滑主要是受农作物价影响，农业地皮的价格有30％是取决于地上的农作物，70％则是地皮价格。
“以经验探讨，地皮永远都不会跌价，影响农业地价格起伏的是种植在地上的农作物。如果农作物不好价，影响的是30％的地皮估价。因此所谓的地价下挫，指的是地上农作物价格下跌，而非70％的地皮价。”
他指出，30％的农作物会因供需导致价格波动，因此此波动将导致地价回软，但农作物价格上升，地价就会再出现调整。
他表示，地皮供应量有限，因此有能力的投资者还是会在目前价格回软时收购，再等待时机高峰时间出售。
“目前令吉持续贬值，不少投资者还是倾向以购买土地保值，因地皮是跟著通货膨胀上涨。通货膨胀上涨5％，地价也会跟著调高，这就做到了保值的意义。”
因此，他鼓励在现钱购买力日益降低的今天，购买地皮保值绝对能让财富增值。
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