“理财开路”专栏在本月2日《30岁后还看不懂这张图，你可能就糟了》一文中，埋下了个伏笔，提到《富爸爸·穷爸爸》一书作者罗伯特·清崎认为，买入自住的房子属于“负债”而不是“资产”。但是，老萧在过去几年的经历中，发现清崎和他的《富爸爸》，忽略了自住房其实能在个人理财规划中，成为“金鸡母”的可能，今天就来聊一聊。
让我们复习一下，《富爸爸》认为自住房应被归类为“负债”的原因，是因为买房除了付出头期款及每月偿还房贷支出以外，并不能赚进任何现金流。如果直观地思考，这个说法并没有错，但在现实世界中，我们是有办法扭转这一点，让自住房不仅仅是个人理财的长期负担，依靠房贷再融资（Mortgage Refinancing），自住房有机会华丽变身成为创造巨大价值的资产。
什么是房贷再融资呢？在和银行申请房贷时，银行当然不会无条件地借给我们一大笔钱，所以我们购买的房子将作为抵押物（Collateral）。
当我们每月偿还房贷供期，对银行的欠款就会逐步减少，而房子的价值通常则随时间推移而上涨，当这种此消彼长的情况出现，我们就能够向原来或其他的银行重新为同样的房子申请贷款，而新的贷款批准后会先偿还旧的房贷，并依据新贷款的数额让我们套现一笔能够灵活运用的资金。但前提是，这必须是在天时、地利及人和三大条件都具备的情况下，才能够实现。
先说“地利”这一点，大马的房屋价格指数（House Price Index）过去10年的平均成长率约为 4%，意味著所有住宅的价格平均每年上涨 4%，例如10年前买下 40万令吉的房子，10年后的今天，房子将价值59.2万令吉。当然，4%的成长率是个平均值，我们也许眼光好买到成长高于均值的房子；也可能较不如意买到价格上涨较慢的房产。
无论如何，“地利”这个条件尚算容易达成，往下的举例我们姑且将自己的自住房价，就预设为每年上涨4%。
再来是“天时”，这里指的是我们需要一定的时间，来实现再融资的有利环境。为方便计算，我们假设10年前与10年后的房贷利息均为4%，若10年前为售价40万令吉的房子支付10%头期款，馀下的36万令吉向银行申请房贷，供期 35年，则每个月房贷供期为1594令吉。
10年的时间过去，每月准时还贷的我们，此时房贷尚欠馀额（本金）为30.2万令吉。这个时候，由于房价已升至 59.2万令吉，现今房子市值减去房贷馀额等于29万令吉的差额空间，正是时间推移所创造出来的条件。
累积更多资产
此时，若我们以59.2万令吉的最新市值，成功向银行申请获得53.28万令吉（房价的 90%）、利息4%、时长35年的房贷再融资，新贷款在偿还旧贷款馀额30.2万令吉后，新的房贷供期的数目将增加至2359令吉，且需再延长10年才能清偿。但与此同时，我们得以成功套现23.08万令吉（此为不计印花税、手续费等的简易计算）。
冒著房贷越供越长，供期数目还变得更多的情况，房贷再融资有什么好处呢？重点自然在于套现出来的23.08万令吉，借贷者是否能够在打败房贷利息的情况下，去累积更多的资产，创造更多的收入，也就是为自己塑造富人的现金流模式，套现资金可以是用于创业、购买投资用房产，或进行其他的投资。
除此之外，房贷再融资经常也被利用作为债务整合（Debt Consolidation）的手段，利用套现资金清偿其他更高利息的债务，只留下房屋贷款以达到节省利息支出的效果。
可能读到这里你会想问，这不是开杠杆去投资的做法吗？没错，想要在背负房贷再融资的情况下，成功建立富人的现金流模式，这就不得不提到先决条件中的最后一个，也是最重要也最难的“人和”。
传统上，对于普罗大众的财商教育，多数会教导大家勿乱开杠杆，风险很高，投资或创业就该按部就班，能不举债就不举债。但若大家仔细想想，上述例子中，10年前付出4万令吉就能拥有40万房产，其实通过房贷我们早已开著10倍杠杆，我们是在利用房贷拉长时间跨度，来降低投资的风险，套用到10年后的房贷再融资，依旧还是同样的情况，杠杆倍数也没有增加。
开杠杆的风险并不在借贷，而来自借贷者自身。若借贷者想以开杠杆的方式去创业，你必须先问自己对该商业计划有多了解，信心程度有多高，潜在的风险有什么，若创业失败自己是否能够承担结果；若是进行房产、股票投资，也是相同的道理，如果你无法确定自己的行为，无法承担或不考虑后果，则代表你尚未做好“人和”的准备，这也许不是一个好选择。
作为总结，老萧必须声明的是，我并不是在鼓励大家胡乱借贷与投机。这篇文章的观点，来自已故诺贝尔经济学奖得主保罗‧萨缪森（Paul Samuelson）提出的“分散时间投资法”概念，也就是在人生周期的特定阶段中，妥善运用财务杠杆来降低投资风险的投资方式。普通人学习好理财投资，是能通过房贷再融资这个选项，让自住房子成为我们累积更多优质资产的动力来源的。
