(槟城22日讯)为协助首购族买屋,实现居者有其屋,政府去年推出“产业众筹平台”政策,引起各界关注,有者认为会加剧市场上的炒房风气,有者则认为可协助无能力购买房屋的人士。
为实现买屋的梦想,许多人日日夜夜工作,终日省吃俭用,希望有朝一日拥有自己的房子。
一般民众欲想要买屋时,都会向银行申请房屋贷款,不过近年来银行落实紧缩政策,导致许多房贷申请者被拒于门外。
如今那些被银行拒绝贷款的人士,可考虑选择产业众筹平台,以早日实现买屋的梦想。
利弊见仁见智
在产业众筹平台下,首购族以融资方式买屋居住。购屋者只需缴付20%的产业价格来买特定产业,剩余的80%则由投资者支付。
根据融资机制,购屋者在支付特定的产业价格后,必须居住在其购买的房屋,或在投资票据期间出租房子,但不能出售或转让房屋。
在满5年后,购屋者可和投资者协议,以当时市价将该房屋买下来,或在公开市场出售。若购屋者决定购买,可以再向银行申请房贷,而在首5年内,投资者将能获取5%年利率的回酬。
针对产业众筹可能会成为“有心人”的另类投资,以及是否会加剧房产市场上的炒房风气,导致楼价上涨。财政部长林冠英接受《东方日报》专访时表示,这主要还是看市场的需求和供应,以长远来看,屋价一定会上涨,加上通货膨胀率,都是导致楼价上涨的原因。
他说,产业众筹平台为想买房屋的人,提供多一项选择。尤其是无法向银行申请房贷的人士,可考虑通过产业众筹平台购买房屋。“那些借不到贷款或想投资的人,都可藉产业众筹平台来得到购买房屋的机会,5年后可再自行决定要买还是卖,这是给买房的人多项选择。”
林冠英也说,产业众筹平台的利与弊是见仁见智,购屋者未必需要缴付20%的产业价格来买特定产业,也可以付10%或更多。
他指出,有关产业众筹平台的详情,还有一些细节未敲定,有待国家银行和证券监督委员会作出公布。
恐两头不到岸 购屋者有隐忧
在2019年财政预算案中,我国政府推出了全球首创“产业众筹”平台,作为首购族的替代贷款方式。惟,有者认为天下没有白吃的午餐,首购族以这种方式购入屋子,一定存在风险,更可能会加剧房产市场上的炒房风气,房屋泡沫更因此发生!
非政府组织群议社社员林志翰博士接受《东方日报》访问时表示,“产业众筹平台”中的Fund My Home房屋计划,不会为首购族带来任何好处,“产业众筹平台”确实能帮到无法在一般情况获得银行房贷的人,却不能真正帮助首购族永久性拥有产业,是一项不值得的交易。
他说,根据计算,如果产业当下的价值是25万令吉,首购族若不能马上掏出20%的首付额即5万令吉,他们必须通过个人贷款来获取那笔款项,无形中将加重他们负担。
“若如果遇到房产贬值,特别是贬值超过20%的情况,其亏损将由购屋者来承担。”
他指出,5年后,购物者将面对抉择,要去还是留。若购物者要买下屋子,还要根据最新的房屋估价来买断剩余的80%产值;若遇到房产升值的情况,购屋者必须面对更大的财务压力,以获取足够的银行房贷缴付多余的产值。
另外,民众梁忠睿(29岁、业务员)表示,产业众筹平台会让购屋者有隐忧,担心5年后没有能力买下房屋之余,又无法保住屋子,造成两头不到岸的窘境。
他说,在产业众筹平台下,必须先缴付20%的产业价格,对于一般打工人士来说,也是一笔高昂的预算。
“若缺乏财力的购屋者还需通过借贷,才能缴付那20%的产业价来看,以借贷数额和银行利息计算,一般人也未必能在5年内还清。”
他表示,5年后要面临屋价涨幅太大的风险,还要另外向银行再借贷,以缴付剩余80%的屋价,这可能使购屋者最后不仅负债累累,还得不偿失保不住屋子。
因此,他暂时不会考虑透过产业众筹平台置产,除非有更好的条例保障购屋者和投资者双方的利益,但依照目前情形看来,他并不认为产该平台可以帮到首购族。
善用5年时间 做好财务规划
财富传承与房贷规划专员黄德荣说,通过产业众筹平台,购屋者一开始只需支付房产价格的20%就可拥有房屋、5年期间免付租金、5年后再决定要买或卖该单位,这让一些没有能力购买房屋,或选择再融资以及贷款重组者(Refinancing),可考虑这项选择。
“预算较低者,也可选择和朋友合资20%,或利用雇员公积金(EPF)的储蓄来缴付20%房产价格,待5年后屋价若上涨,可再选择要买或卖,这比把钱放在定期存款更好。”
不过,他认为,若要以产业众筹平台买屋,就必须在之前先做好财务规划,在5年期间努力将财务达标,以便在5年后可以拥有购买房屋的能力。
“对于一些信贷有问题,或需要贷款重组的人士,可利用这5年时间,先将财务状况整顿好,并以缴付20%房产的价格当作5年的房屋租金,5年后可再向银行贷款,这样就可以得到屋子的拥有权。”
他也说,普遍上购买首间和第二间房子可以申请到90%贷款,但由第3间房子开始,大多数的银行仅会批准70%贷款。“由于屋价太高,导致一些早与家人或夫妻联名借贷买屋者,已无法再申请到90%的房屋贷款。”
因此,他建议,欲买第3间以上屋子的购屋者,可考虑产业众筹平台的方式,也无需担心向银行借贷的问题。
另外,黄德荣也向《东方日报》指出,产业众筹平台还有很多细节是未知数,因此他建议购屋者和投资者,签署一份具有法律约束的协议书,先为未来可能发生的状况作出协调,也可减少5年后面临屋子是谁、要买或卖的潜在风险。
“有意投资在产业众筹平台的人士,将能获取5%年利率的回酬,若按每年计算,其回酬也不低,是值得考虑的一项投资。”
他表示,产业众筹平台是项一体两面的政策,可以协助没有能力购买房屋者得以买屋,但也无可否认存在助长炒房的风气。