(怡保6日讯)霹州下半年房地产预计走势不乐观,房地产政策限制、贷款回拒率高企及经济低靡的多面夹击,以致州内的屋业市场缓慢及房产滞销之余,房价上涨更是必然之事。
马来西亚房地产商公会霹雳州分会主席邱文传向《东方日报》披露,基于上述因素的影响,州内建后未售、滞销(Overhang)的房产情况已从2014年的30%,增幅至今年的50%,其中的30%房产更已建竣,令到发展商皆感无奈。
“2014年的建后未售、滞销的房屋就有1055个单位,滞销的产业总值高达2亿9638万令吉。”
他说,国内房贷过于严苛,在10项申请中,或只有约一半可获得贷款,目前国家银行是以借贷者的收入净额,即扣除信用卡债、房贷、车贷、个人信贷等债务后,才衡量借贷者是否有能力偿还贷款。
“于4月实施的消费税政策,主要波及商业用途的店铺,民宅的销售量则影响不大,惟有兴趣于怡市内投资民宅高楼的外埠投资者,因受到限贷的打房政策影响,而对投资房产止步,导致许多民宅出现滞销情况。”
此外,他说,该会预计州内今年的民宅售价上涨2.6%,商业单位则涨幅至少6%,虽然消费税已取代原有的销售及服务税,但受到建材成本涨价影响,房价仍会调涨,整体房产前景料放缓。
估价部门欠系统
“霹州的房产价于2009年至今已翻倍,每年涨幅约8.6%,但国民薪酬每年平均仅调涨5.4%,房价增幅高于国民收入。”
他说,房产价格普遍上涨,皆因发展商需缴纳发展税、地税、门牌税、印花税、土地增值税(Land Premium)等税务,加剧建设成本,且需承担至少8%的投产流动资金贷款利息,在迫于无奈下,唯有将增幅的成本转嫁予消费者。
他说,地方政府的房产估价部门,在衡量房产的土地增值税时,欠缺系统及透明,并举例曾有发展商兴建8间店铺,就需缴纳土地增值税务高达逾10万令吉。
“市政厅一站式服务中心将拟议成立土地增值税上诉及监督委员会,以监督上述部门的运作,并让发展商就不合理的税务提出上诉。”
政府频征税增成本 发展商建高档公寓求存
高档公寓住宅及别墅近期频频林立山城,并非因需求量所致,而是背后大有原由所在!
马来西亚房地产商公会霹雳州分会主席邱文传透露,政府这边厢呼吁发展商多建设可负担及廉价房屋,另边厢则向发展商征收多种税务,种种因素加剧著发展商的建设成本负担。
“发展商为了求存,较倾向于兴建高档次公寓住宅或别墅,以平衡兴建可负担及廉价房屋所面对的建设亏损。”
他分析,每间普通房屋的建设成本就需耗资约15万令吉,而污水处理及泥工工程就已占成本的约10%,惟当局却限制廉价房屋售价需低于7万令吉,而中价及可负担房屋售价,则需介于7万1令吉至30万令吉。
他也指,发展商在申请解除土著保留单位时,更需缴付5%或7%的额外税务,为发展商再添成本负担,发展商唯有于50%自由标价的房屋比例,兴建较高档次的公寓住宅或别墅。
“此外,缺乏合适住宅地及为增加住宅地的发展密度,也让不少发展商纷纷‘往上’建设,因为依每英亩土地计算,平地屋仅能建设约12间,但公寓则可建设高达80至100间,利润差异甚大。”
惟邱文传表示,地方政府近期却又基于人口稠密,引发交通阻塞为由,而搁置约10项高楼发展项目,包括于近打王宫500公尺范围内,不可兴建任何高楼住宅。
“地方政府近期内也拒绝与王宫毗邻的两项高楼发展项目。”
此外,他透露,部分州内的发展商如今只好在逆境中求变寻找出路,有者选择缩小建设项目的规模,有者则往郊外或远离怡市发展,如在拿乞、孟加兰、红毛丹、打们、珠宝、九洞等地,建设民宅或店铺。