（槟城24日讯）在短短2年时间内，马来西亚滞销的房产市值增加了135%，于2017年第一季首次突破百亿令吉“大关”，增至100亿8169万令吉。
由国家产业资讯中心（NAPIC）出版的《滞销产业报告》显示，2015年首季时，大马的滞销建竣住宅单位市值为42亿8000万令吉，并在接下来2年分别增至60亿9000万令吉及100亿8000万令吉。
滞销的住宅单位则从2015年的9840间，增加81%至今年的1万7809间。
柔槟雪隆占全马69%
柔佛的滞销房产市值冠全马，高达26亿4000万令吉，槟城、雪兰莪及吉隆坡则分别占了17亿令吉、15亿7000万令吉及10亿7000万令吉，仅这4个州属或直辖区的滞销房产市值，就已近70亿令吉，占了全马的69%。
槟城研究院吉隆坡分院院长王建民接受《东方日报》访问时分析，滞销单位高涨的原因，是因为发展商专注于发展超过50万令吉的房产，及银行缩紧贷款申请。
他说，约70%的滞销单位价值是由超过50万令吉的高价屋组成，当中25.8%是介于50万零1令吉至100万令吉，45.4%则来自超过100万令吉的单位。
部分转推可负担屋
他表示，滞销高价屋占总额的比例也不断攀升，从2015年的62%，提高至2016年的66.9%，今年则涨至71.2%。
“这不让人吃惊，因为比起出售可负担及低价的房屋，发展商出售高价屋可获得更高回酬。不过随著这种价格的屋子供过于求，国家银行缩紧房贷，这类高价屋也受到最大冲击。”
他认为，解决方案是发展商必须专注在兴建市价低于50万令吉，即人民负担得起的屋子。国家银行也应检讨批准房贷的措施。
“政府及发展商应构思更多创意的方法，推出租屋计划或先租后买计划。”
他欣慰，已有迹象显示房地产商开始减少推介高价屋，一些发展商也宣布会重新专注在价格低于50万令吉的屋子。
“希望发展商做出的这些调整，能帮助减少高价屋滞销的状况。至于专注在可负担房屋的方案是否会成功，就看购屋者是否较易申请到房贷。”
逾50万高价屋增至40%
槟城研究院吉隆坡分院院长王建民分析，推介的逾50万令吉高价屋近年来大增，从2015年的21.6%增至2017年的40.1%。因此，高价房屋出现滞销一点都不令人意外。
数据显示，大马在2015年第1季（此文的年份皆为第一季的数据）推介的逾100万令吉房产有4630间，于2017年增至8300间；同期推介的50万零1令吉至100万令吉的单位，则从6474间增至2万80间。
若从巴仙率计算，超过百万令吉房产的推介比例，从2015年的9%增至2017年的11.7%；同期的50万零1令吉至100万令吉房产，则从12.6%增至28.4%。
忧出现房屋泡沫
王氏说，随著滞销房产大增，有人认为大马将出现房屋泡沫。他认为，若要探讨是否出现泡沫，可从推介的房屋类型、滞销单位的数量及市价做出分析。
他指出，大马在2017年推介了7万759个单位，当中有1万7809（25.2%）滞销。滞销单位比例是从2015年的18.8%增至2017年的25.2%。不过，他不确定此数据是否由早前的年份累积下来的。
“令人吃惊的是，价格低于5万令吉的屋子在2017年拥有最高的滞销率，即38.8%。那些价格介于10万至25万令吉屋子的滞销率，却比去年来得高。”
反之，价格介于25万零1令吉至100万令吉屋子滞销率，则比去年来得低。
“需要更多分析及查看更长期的趋势，才能了解这现象的原因。不过数据显示，购屋者在申请贷款面对的挑战，是造成滞销率增加的重要因素。”
77%买家是外国人
王建民也指出，中国发展商在新山计划兴建的4万895间产业中，有9140（23%）个单位已卖出，77%买家是外国人。
他是在8月22日出版的《槟城研究院期刊》（Penang Institute Issues）里，题为“柔佛南部的中国房地产商计划：我们是否应该关心？”的文章发表此数据。
他解释，城市和谐、房屋及地方政府部底下有个e-pemaju网上资料库，可让民众查询一些被批准的发展计划、已出售或未出售的单位，及外国人买家数据。
资料未注更新日期
他7月17日浏览该网站后查获这些资料。无论如何，由于该资料库并未列明更新日期，他无法确定这是否为最新资讯。
王建民指出，新山的碧桂园森林城市第2期至第10期的发展计划有2万3240个单位被批准，已售出5344个单位，当中98.54%的买家是外国人。
“碧桂园金海湾（第1期至第5期）则相对多元化，‘只有’24.8%买家是外国人。在被批准的9475个单位中，2081单位已售出。不过，这却与The Edge产业去年10月的报导有出入，碧桂园代表当时称7000个单位已售出。”
他说，新山还有数个中国发展商进行屋业发展。除了碧桂园金海湾，其他计划超过一半的屋子都卖给外国人，因为中国公司积极向中国人推销，也有部分买家来自新加坡。
积极向中国人推销
“毫无置疑，这里出现高价屋供过于求的现象，随著中国政府最近推出阻止资金外流的措施，近期内更难以改善。”
他担忧，太多外国人置产及滞销单位太多，将引发很少屋主缴付门牌税及管理费的问题。
他指雪兰莪州的碧桂园钻石城，却呈现不同的情况。该计划兴建394个单位，85.3%单位已售出，15.4%买家是外国人。
他认为，这种每一期发展计划只建数百单位、主要目标是本地人的方式，才是长期比较持续性的发展模式。
无论如何，他提醒不能一棍打翻所有中国发展商，最重要的是要关心发展计划的规模、是否过度依赖外国买家，及价格是否超越本地人负担范围。
