（新山22日讯）过去2年是马来西亚依斯干达特区房地产的旺季，踏入2015年，因即将于4月1日落实的消费税，以及特区估计累积超过百栋公寓已获批准建设，市场开始出现供过于求的现象。受访业界人士透露，目前特区约有30%已推介的公寓建筑工程进度开始放缓。
房产资料显示，对比2013年1月至9月，2014年前9个月的整体房屋销售下滑高达70％，二手房屋市场的销售量亦减少50％。
依斯干达特区不断兴起公寓建设，根据州议会发给彭加兰岭丁州议员邹裕豪的最新资料显示，新山市政局在2013年就有186项各项房屋发展计划申请，但却只有17项计划获批。2014年的各项房屋发展申请项目增加，共206项计划，只有24项发展计划获批。
行内人士向《东方日报》表示，过去数年房屋发展计划不断增加，但房屋销售，特别是公寓销售却在去年开始下滑，销售表现欠佳，面对销售不理想问题，发展商便会重新考量，并放缓工程进展。
“公寓工程建造速度减缓，其实去年已经发生，这可从去年的外劳聘请方面没有出现严缺，还有一些小型发展计划在推介后，未见动工，或没有明显进度看出端倪。”
房屋发展首要影响发展商，但发展商面对销售问题时，首当其冲便是承包商。
新山建筑工人公会主席刘天送受访时表示，新山房屋市场脚步已放慢，一些新的屋业发展计划面对销售问题，出现工程放缓，不过这种现象目前还不算严重，预料不超过30％。
变相调低公寓价
“那些早期推介的房屋不会面对很大问题，因为基本上在房屋高峰期推介，销售量不俗。但到了后期，2014年中推介，就会面对一些销售表现考验。”
他表示，市面上就出现一些通过更改建筑蓝图或增加设施等来刺激销量，同时展延施工期。
他说，据其观察，未来3年内的房产发展会持续放缓，在令吉持续疲软、银行开始收伞，目前市面上虽然没有显著的公寓单位价格下滑，但已出现发展商以变相的方式调低公寓单位价格。
柔州华人建筑商公会署理会长郑诗锦表示，目前并未有看到公寓发展搁置情况，但有一些发展商在完成地基工程后，暂时放缓工程。
他认为，新的房屋发展项目相信不会仓促推行，目前并不会有大影响，但相信房产问题会在未来1至2年会明显浮现。
高铁料刺激人口增长
受访房屋发展商认为，公寓发展工程放缓，对新山未来房产起著正面影响，如此可避免房产供过于求。
龙城集团执行董事陈伟圣接受《东方日报》访问时表示，马来西亚依斯干达特区一些小型发展商的发展项目确实放缓进度，但这对目前大家都认为房屋供过于求的情况来说，是好事。
他说，以目前的发展来看，公寓单位的需求是供过于求，但这些发展计划并非现在完工，而是要等待3至4年后才完成。届时各项发展，包括高铁、捷运等计划在2019年、2020年落成，将刺激新山人口料达到300万人。
“届时，交通的方便带动新山人口发展，这些竣工的公寓便会被填满。”
他举例，若预料3至4年后会有2万至3万的公寓单位完成，但间中一些发展商的工程放缓，以致无法在该期限内完成，公寓单位便会下降到少过2万个，减少房产泡沫的问题发生。
销售成绩影响贷款
“公寓的发展地点、发展商的背景实力会影响公寓单位销售。若销售理想，发展商才能继续得到银行的贷款，否则便要自掏腰包承担成本。”
他指出，若销售情况不理想，发展商便会拖慢工程计划，这可能不会影响工程，因为发展商可自行选择动工日期，视个别公司调整。
“虽然一些小型的公寓工程放缓，但资金雄厚的发展商并没有这种问题。”
陈伟圣透露，根据调查，新山房价并没有明显下调，发展商基于成本不会乱丢价格，但未来情况无法肯定。
销售达80%才能抵消成本
龙城集团执行董事陈伟圣表示，一般公寓发展若能取得20至30％的销售表现，便能开工。而一项公寓发展必须达80％的销售，才能抵消成本。
他透露，一项公寓发展计划一般能让公司赚取20％的利润，若一项工程推介后能取得20％至30％销售，公寓工程就可进行，其余单位的销售则可在施工期间慢慢达到。
“一般上，少过20层楼的公寓发展施工期限是2年，超过则可申请48个月施工期。”
若一个发展项目销售不尽理想，发展商必须展延或搁置计划，陈伟圣表示，发展商和购屋者会签署合同，若发展商无法在期限内交屋，就必须每年赔偿屋价的10％数额。若房屋计划被搁置，另当别论。
