前几个月，笔者驱车前往华都牙也银湖品牌商城（Silverlakes Village Outlet）。
眼前的景象，与2023年新开张时截然不同。大部分店铺已经关闭，园区几乎零人流，曾被定位为霹雳首个名牌折扣城的大型商业发展计划，如今显得诡异地冷清。
这一幕，让我想起另一座曾经承载霹雳州厚望的大型发展计划：动漫影城主题乐园（MAPS）。
2020年1月，耗资超过5亿2000万令吉打造的动漫影城主题乐园（MAPS）宣布终止营业，其后再也没有重新开放。
到了2024年9月，时任霹雳州务大臣沙拉尼表示，该产业已进入清盘程序，不再属于州政府管理范围。曾经被视为霹雳旗舰旅游项目，最终悄然谢幕。
今天回头看，动漫影城主题乐园与华都牙也银湖品牌商城虽然一个是主题乐园，一个是名牌折扣城，却走上了十分相似的发展轨迹。
两者都肩负带动地方经济的使命，经历多年延期才投入营运，也都把希望寄托在吸引外地游客，为霹雳开创新的经济增长点。
华都牙也银湖品牌商城当年公布的发展蓝图，其实不只是一座购物中心。
它是总值约20亿令吉银湖金打河谷综合发展计划的旗舰项目，希望结合生态旅游、商业及住宅发展，成为带动当地经济的新引擎。
商场依湖而建，采用开放式购物村设计，并利用毗邻华都牙也火车站的优势，希望把吉隆坡及槟城旅客直接带入园区，打造购物、旅游与交通结合的新模式。
然而，理想终究必须接受市场考验。
华都牙也银湖品牌商城今天的处境，并非偶然，而是多个结构性问题长期交织的结果。首先，是当地产业基础不足。
一般上，消费不会凭空出现，多数来自产业与就业机会。例如，槟城拥有成熟的电子制造产业，柔佛受惠于新加坡经济外溢，两地都拥有持续成长的消费人口。
相比之下，霹雳虽然近年积极招商引资，但整体产业规模仍相对有限，高收入就业机会不足，难以支撑高端消费市场。
回顾动漫影城主题乐园与华都牙也银湖品牌商城，两者其实都有一个共同假设，就是希望透过大型消费项目带动地方经济。然而，这些大型项目不会创造消费者或高薪工作。真正创造消费能力的，始终还是产业。
第二，是市场腹地与交通条件。很多人认为，华都牙也距离怡保并不远，为何仍难吸引人潮？问题其实不只是距离，而是市场腹地。
成功的名牌折扣城，依赖的是庞大的消费人口。柔佛名牌折扣城除了服务柔佛居民，更覆盖新加坡市场，同时位于南北大道主要交通动脉，旅客能够顺路购物。
相比之下，华都牙也银湖品牌商城虽然毗邻火车站，但名牌折扣城的消费者大多依赖自驾，而不是搭乘长途列车购物。当消费者必须专程前往，而不是顺道消费，项目先天便面对更巨大的经营挑战。
第三，是发展商太注重建设，忽略了经营。
新冠疫情一开始就打乱了该区整个项目的发展节奏。原本预计2020年投入营运，却因疫情延误，园区甚至一度改作疫苗接种中心，直到2023年底才分阶段开放。
大型消费项目最大的考验，并不是剪彩开幕，而是如何在五年或十年之后，依然能够吸引消费者不断回来。
众所周知，持续引进新品牌、举办活动、加强市场推广、创造新的消费体验，都是吸引顾客不可或缺的一部分。由于缺乏持续的经营策略，这些漂亮的建筑，也随著时间逐渐失去吸引力。
第四，则是人口结构的改变。
霹雳曾经是全国人口最多的州属，如今却长期面对年轻人口外流及人口老化的问题。大量年轻人为了就业机会前往巴生谷、槟城及柔佛发展，而大型购物中心及主题乐园最主要的消费群体，正是年轻家庭及都市消费者。
当目标客群不断减少，该市场自然越来越难支撑大型消费项目的发展。
简单来说，产业基础决定消费能力，市场腹地决定客源规模，持续经营决定项目生命力，人口结构决定未来市场。
这四项条件彼此环环相扣，只要其中任何一环不足，再宏伟的发展蓝图，也无法实现当初的愿景。
回头来看，动漫影城主题乐园与华都牙也银湖品牌商城留下的，其实是同一堂发展课。两项大型计划都拥有响亮的定位，庞大的投资和美好的愿景，却最终未能达到原先寄予的期待。
这并不是说霹雳不能建设大型商业项目，而是未来的发展策略，必须先回答几个最基本的问题，包括：市场在哪里，消费人口是否足够，交通是否便利，以及项目投入运作后如何维持长期竞争力？
动漫影城主题乐园与华都牙也银湖品牌商城为我们留下了重要的启示。
如果大马未来仍寄望以一个又一个大型发展项目来带动经济，却没有先奠定产业基础，锁定消费人口，扩大市场腹地，并建立可持续的经营模式，那么今天的故事，未必会是最后一次重演。
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