作为跟踪大马产业信托股(REITs)十多年的老手,双威房产信托(SUNREIT,5176,主板房产信托股)刚公布的2024财政年末季暨全年业绩(12月31日),可说是“没惊喜,但也没掉链子”。全年总营收和净利7%的增速,放在同行里不算亮眼,但细看数据会发现两个亮点:

第一,零售业成“扛旗手”

当全马商场还在为客流量挣扎时,双威金字塔的Oasis Wing改造堪称教科书级--11%的净租赁面积,换来40%的人流激增。这哪是商场翻新?简直是给老树打了一针“逆龄针”!

我上月逛这座商场时,网红咖啡店排到电梯口,露天市集挤满年轻人,恍惚间还以为误入了东京表参道。

第二,新收购资产“神助攻”

去年4月买下6家大型超市,10月拿下Sunway 163 Mall,这些动作让我想起玩大富翁时疯狂买地——看似普通的社区超市,实则是抗周期的“现金牛”。上两周我去Sunway 163的AEON超市蹲点,下午三点收银台还排长队,主妇们推著塞满日用品的购物车。这种“刚需消费”的韧性,比高端商场更让我安心。

你知道吗?三把火能烧多久?

第一把火:新资产“火力全开”

2025财政年最大的看点,是去年收购的6家超市、Sunway 163、居銮广场等资产,将全面作出贡献。

这些超市的位置全在双威自家开发的城镇社区里。这等于把租客(超市)和房东(REIT)都装进自家口袋,典型的“肥水不流外人田”。

第二把火:翻新工程的“魔法效应”

双威嘉年华广场(Sunway Carnival)的改造让我想起吉隆坡柏威年(Pavilion)的发家史——当年谁能想到一个郊区商场能逆袭成奢侈品圣地?虽然这里定位不同,但翻新后引进韩国潮牌集合店的消息已传开。

去年11月和槟城的朋友喝茶,他说现在年轻人周末宁可开车半小时去这里,也不愿挤乔治市的破旧商场。

第三把火:旅游复苏的“隐形翅膀”

很多人忽略双威房产信托的酒店资产。受益于大马旅游业的复苏和政府的大力推广,双威房产信托的酒店板块在2024年表现出色。近年来,越来越多的国际游客,尤其是来自中东和东南亚的高净值人士,选择在大马接受优质的医疗服务,这为酒店的长期入住率和收入增长提供了有力支撑

2025-2026年财务预测:稳健增长的背后逻辑

根据我个人的测算,双威房产信托未来2年的财务表现将呈现“前高后稳”的态势,核心指标如下:

2025年:增长加速

收入料增速跃升至10.5%,净利增长11.0%,主要得益于双威嘉年华广场(Sunway Carnival)翻新工程完工带来的租金提升,以及酒店板块受益于旅游业的全面复苏。这一年将是双威房产信托的“高光时刻”。

2026年:回归平稳

收入与净利增速预计分别回落至3.1%和3.7%,反映新资产并表和翻新工程红利逐步释放完毕。但净利赚幅稳定在47.6%,说明双威房产信托的获利能力依然强劲。

短线投资者看这里:

如果国债收益率回落,REITs通常会迎来估值修复行情。记住口诀——‘利率跌,REIT飞;利率高,REIT熬’。不过,光看利率还不够,建议结合个股基本面和技术信号。可以设定马债十年期收益率每下跌0.2%,同时REIT指数站上50日均线时加仓一成,更精准捕捉机会。

长线收租婆看过来:

双威码头(Sunway Pier)的开发成本估计为4亿令吉改造计划才是真正的大戏!根据设计草图——未来会有游艇码头、海鲜市集、精品酒店。等2027年竣工,这里可能就是下一个邦咯岛打卡点。用三年时间等一个可能翻倍的资产,这买卖划得来。考虑到其优越的地理位置和双威集团在综合开发方面的丰富经验,这一项目有望成为未来几年的一大亮点。

总结

双威房产信托凭借母公司双威(SUNWAY,5211,主板工业股)的生态资源支持(如综合城镇开发导流消费),在大马REITs中展现出独特的“内部升级和外延扩张”能力。尽管宏观逆风犹存,其多元业态与优质地段布局,仍是中长期收息及资本增值的优选标的。

风险提示:不可忽视的两大逆风

  1. 利率风险:若国债收益率超预期上行,可能压制REITs估值(高股息股吸引力相对下降)。
  2. 出租率波动:经济放缓或导致零售与办公楼出租率承压,尤其非核心地段资产。

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