(吉隆坡10日讯)虽然7月房贷批准率稍微回升,市场人士依然保守看待产业领域前景,指银行在放贷方面依然严格且谨慎,目前的批准率仍远低于新冠肺炎疫情爆发前的水平。
无论如何,有分析员认为,随著各大发展商在财务账目上减记(write down)库存价值,接下来房产的价格有望下降,料可协助减缓滞销问题。
房贷批准率微升
大华继显证券分析员指出,大马7月房贷批准率从6月的谷底回升,但还是远低于疫情爆发前的40%以上水平。根据国家银行数据,7月房贷批准率为30.5%,6月数据是24.6%,而在今年1月,批准率为44.1%。
分析员估计,接下来只要宏观经济数据,如国内生产总值(GDP)、失业率等继续疲软,房贷批准率也会保持低迷。同时,房贷申请额也连续两个月飙升,7月增至历来最高的299亿令吉,按年起19.3%,按月增17.6%。分析员相信,申请额大涨是因为银行更谨慎放贷,导致消费者同时向多家银行申请房贷所致。
“举例来说,消费者以往买房时可能只向3家银行申请房贷,但现在却向6家银行提出申请,以提高成功率。”
此外,从最新季度业绩看来,分析员指出,国内大部份发展商在已经对库存作出程度不一的价值减记,为接下来下修房价铺好路。分析员追踪的5家产业股一共减记了1亿8730万令吉库存价值,其中,实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)的减记力度最大,数额达1亿4590万令吉,其次为UEM阳光(UEMS,5148,主板产业股)的3950万令吉。所谓减记,就是在账面上承认相关库存不太可能卖得出,直接认赔,为管理层接下来如何解决这些库存提供更大伸缩性。如果公司之后成功售出,依然可在账目上回拨(write back)相关亏损。
“我们认为,接下来特定类别或特定地点的房产将会降价,滞销问题有望逐渐减缓。”该分析员表示,若上述减记措施证实有效,那遭到国内发展商一致反对的房产空置税提案,也就没有实施的必要。
销售进账恢复正常
另外,分析员称,单看上半年表现的话,大多数发展商的库存对销售比例将在今年激增,如UEM阳光可能从去年的0.84倍,一口气跳到2.83倍。不过,他相信,房产买气将在下半年回升,所以库存暴涨的现象未必会出现。
由于销售进账程序在限行令(MCO)放宽后恢复正常,分析员追踪的大部份发展商今年第3季业绩料有所好转,而且多数公司的未入账销售介于10亿至30亿令吉,足以支撑未来2到3年的盈利。
整体而言,分析员认为,在政府重新推行拥屋计划(HOC),加上经济刺激配套(PENJANA)所提供的优惠,产业领域将会逐渐改善。不过,大马交易所产业指数至今已从3月30日的谷底反弹27.2%,可能已经反映该领域在限行令后渐渐复原的利好效应。
无论如何,大多数发展商当前估值比重估净资产价值(RNAV)低60%到80%,显示股价已反映短期无利好因素。他估计,产业领域今年的总体净利或将腰斩47.9%,但可能在2021年强力反弹70%。
分析员维持产业领域的“与大市同步”评级,双威(SUNWAY,5211,主板工业股)为首选产业股。他补充,投资者应避开负债率较高的公司,比如绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业股)。