澳洲房子卖不掉　清盘率跌投资者愁

上周，海伦·杨（Helen Yong）拍卖了她位于Maroubra的公寓，但房子没有卖掉。

5年前，海伦和妹妹埃瑟·杨（Esther Yong）花了70.9万澳元买下这套两卧室公寓，希望能够卖出100万澳元左右，但周二晚，她们获得的唯一报价是92万澳元。

“我知道价格在下跌，但我不认为它会大幅下跌。”她说，“这里的地理位置非常核心，靠近所有生活设施。”  

今年，悉尼南区Maroubra的房子不好卖了，拍卖清盘率仅略高于55%。

但是，随著银行在响应多年由监管机构推动的限制措施之后，开始降低某些投资者贷款产品的利息，这是否能够为像Maroubra这样疲软的市场或澳洲其他地区的卖房者带来希望？ 布里斯班，堪培拉和珀斯，与墨尔本和悉尼一样，今年第一季度的拍卖清盘率都比去年同期要低。

清盘率（auction clearance rate）是指一段时间内（通常一周或一个月）物业成功拍卖出售的比例，可用于确定市场是更有利于买房或卖方。清盘率越高（70%以上），意味房产供不应求；清盘率越低（70%以下），意味房产供过于求，卖方需降低出售价。

悉尼清盘率下滑

对于投资者来说，放宽了的的条件是否会促使更多买家重新进入这些市场呢？ 一定程度上可以。在悉尼，据CoreLogic的数据显示，今年迄今为止清盘率已从77.9％下滑至64.3％，而投资者增加将阻止行情进一步走低。

AMP Capital首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）表示：“迄今为止我们已经看到了降息，这可能给限制了下跌。我们可能会被卡在这个区间，我觉得悉尼的清盘率会停留在55%到60%，我认为这是最有可能发生的情况。”

“因此今后价格可能进一步下跌——大约5%，但除非清盘率低于50%，否则不会有更大的下跌。”

买家面临压力在悉尼，经过多年的房价暴涨，买家已经疲惫不堪，而悉尼南区Maroubra新建的公寓增加了买家不得不选择的房屋库存，给像海伦这样的卖家造成了压力。

但其他城市也一样吗？谘询公司SQM Research的董事总经理路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）认为可能性很低。

在珀斯和达尔文，大宗商品价格和资源行业的实力可能仍然是主要驱动因素。

就本身而言，尽管APRA限制投资者，但霍巴特的房价却没有放缓，因为人口增长强劲，当地经济好转以及开发商无法满足不断上涨的需求，因此保持了强劲的态势。 布里斯班受到APRA对投资者的遏制，但影响更大的是新公寓进入市场，而阿德莱德，克里斯托弗说，在过去的五年中，这两个方向都没有太大变化。

“去年和2015年APRA采取的行动影响最大的是悉尼和墨尔本，”他说。 “其他市场受影响较小，受当地经济发展影响较大。”  

贷款成本下降好处有限

但即使在投资者众多的悉尼，投资者也只占占所有交易的40％，因此贷款成本下降的好处有限。 贷款料将收紧，银行也不一定会放宽其他限制，例如列入黑名单的邮政区或开发案。事实上，银行可能通过仔细审查借款人的支出进一步收紧银行贷款，而不是放松条件。

“市场将会受到更大打击，”他说，“贷款将进一步收紧，贷款规定将带来更多的痛苦。”。 即使银行确实降低某些类型的投资者贷款利率，那些对市场行情比对个人贷款利率更敏感的投资者也可能会持续观望更长时间。 “精明投资者会等上一段时间，直到市场开始回暖，”

Ribbon Property Consultants的房产仲介阿尔梅达（Edwin Almeida）。 澳洲东部沿海地区的经济放缓仍在继续。

在复活节的前一个周末——全澳拍卖数量最多的周末——清盘率下降至65.5％。

而CoreLogic下周公布的3月份数据可能显示悉尼房价连续第三个月下滑。

（本文获得《澳洲新闻网》授权转载）

• 澳洲经济