(吉隆坡27日讯)鉴于目前国内外形势,大马产业领域可能陷入4至5年的横摆周期,国内房价预测在未来4至5年内不会有急速的增长,按年成长率将呈平缓趋势。

肯纳格投行(Kenanga Investment Bank)股票研究主管林芬洁在今日的大马产业峰会中表示,大马产业市场的3项关键推动因素正出现结构改变,进而导致整个产业市场一同经历这变化。

林芬洁认为,大马人口结构的改变、银行收紧贷款发放的条件,和消费者因经济负担能力的不同,导致国内房市供需关系错置,是目前产业领域欲振乏力,陷入衰退的主要原因。

“产业市场的兴荣与人口成长息息相关,而我们可以看到,20至29岁这段年龄层的人民现在成了大马最主要的人口结构成份,而这部份人口正是典型的首次购屋者;所以现时的首次购屋者人数已经来到顶峰,未来这数字只会跌,不会升。”

财政部估值与产业服务部门主任拿督法依占也同意,大马房价今明两年的成长率将放缓。

“虽然房价指数(HPI)现时仍然在上升,但成长趋势已经不断放缓。”

根据法依占所提供的数据,2016年第1季的房价指数成长率为6.8%,相比之下,2015年第3季与第4季的房价指数成长率则分别是7.4%与7.2%。

“我们认为,理想的房价指数成长率应落在3%至5%之间。”

在房地产市场活动方面,法依占透露,2016上半年的产业领域处于持续下滑的窘境。若根据产业种类区分,除了农业产业,住宅、商用产业、工业产业与发展产业的交易数量与交易额按年皆呈下跌趋势。

琼斯朗拉沙勒产业谘询公司全球资本市场研究总裁大卫格林摩根(左起)、大马财政部估值与产业服务部门主任拿督法依占、产业峰会大会主席艾尔文费南德兹与PPC国际董事经理拿督西德斯。
琼斯朗拉沙勒产业谘询公司全球资本市场研究总裁大卫格林摩根(左起)、大马财政部估值与产业服务部门主任拿督法依占、产业峰会大会主席艾尔文费南德兹与PPC国际董事经理拿督西德斯。

降息效应不大

“2016上半年的产业总交易量为16万3189宗,相比去年同期的18万6375宗,下跌12.44%,或2万3186宗。”

此外,林芬洁认为,国行此前降息的举动无法为房市带来显著的正面效果,因激励房市的并非贷款利率,而是贷款的流通性。

“现在看来,银行业欲降低在产业领域的贷款以将风险减少,产业相关贷款占银行总贷款比率与其批准率自2013和2014年以来皆呈下滑趋势,不利于产业市场。”

PPC国际董事经理拿督西德斯认同此观点,并指出,银行借出贷款的条件依旧严格,房市与消费者并不会因国行降息而受惠。

林芬洁补充道,金融科技(FinTech)可能改变产业贷款活动的面貌,此领域值得注意。同时,她透露,其实大马房市的需求量依旧强劲,不过,需求量最高的房屋种类,是价格处于25万令吉至50万令吉的城市区域可负担房屋,然而,这类房产的供应仍不足应付需求。

林芬洁与法依占皆认为,可负担房屋仍是大马产业领域未来几年重点所在。

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