公寓共管委员会(JMB)犹如小政府,在所管理的公寓范围有权制定管理条规,但都必须寻求业主大会(AGM)或业主特别大会(EGM)的通过实施。在大会闭会期间,公寓的管理决策则落到共管委员会肩上,他们都必须是业主。
由于共管委员会皆为义务的业主,以服务心态为公寓做事是最原始的初心;尽管有些委员向县市议会的建筑物专员(COB)申请补助,基本上他们的申请还是必须通过业主大会,以业主的利益为最大利益考量,并且透明、妥善处理账目和所有服务条约。
与居民产生冲突
倘若财务状况允许,共管委员会可聘请管理人员或管理公司协助管理公寓,甚至还可请保安、清洁公司等等,但所有提供服务的公司依然必须按照共管委员会的决策执行任务,不可反客为主;共管委员会绝不可把自身权益渡让给管理公司,而成为一个颓废的“小政府”。
尽管有757法令的指导与限制,我们在社区常接到居民投诉,诸多的纠纷都是源自于共管委员会或管理公司的态度与措施,或共管委员会里有A及B团队,大伙儿互相批斗;有时是共管委员会与居民发生矛盾与冲突,有的被指贪污滥权等而闹上警局或仲裁庭的大有人在。有鉴于此,共管委员须上课,以了解如何合法操作,也应学习良好施政等技能以服务大众。
目前我手上的投诉是一所10年的公寓,有699住户,管理费收取率高,并请有管理公司、保安、清洁、泳池维护、电梯维护与发电机维护等技工合约。新任主席才上任,不到三个月已有多个终止服务合约的案例,有些在24小时,有些不及一个月通知;更在共管委员会的多数票中更换保安公司,而没完成招标、甄选程序;管理公司劝告,这可能触发法律诉讼,不但不听取,反而设法把管理公司逼走!
在他的共管委员会中,秘书与财政不支持主席的做法,常对主席的行动提出反对或书信表达不同意,此主席因占据共管委员会中的一票多数,形成3人集团,因此独断行使主席权力。目前大部分业主被蒙在鼓里,小部分前理事见大事不妙投诉建筑物专员,要求调查,但专员的态度散漫,诸多推唐。
事情耽误不来,若法律诉讼业主仍是受害者,须承担赔偿。最后,唯一的出路是更高层次的州政府、仲裁庭或反贪会。
看吧!城市高楼居民活在多少层的管辖权利中?从中央政府算下来,州政府、地方政府、还有这些高楼内犹如小政府的共管委员会,实在吃力。但是,依然许多漠不关心的人活在这些群体当中,有的自私自利,尽展人性丑陋的一面。