外国开发商　大举进军美国房产市场

一个新加坡投资机构谋划，在纽约现代艺术博物馆附近兴建1050英尺高的大厦。

外国投资者不再满足于出高价购买美国标志性地产，而是越来越多地从一开始就参与开发项目，希望这些项目成为下一个洛克菲勒中心（Rockefeller Center）或克莱斯勒大厦（Chrysler Building）。

日本地产开发商三井不动产（Mitsui Fudosan）的管理人士称，公司上月完成了为投资额14亿美元的曼哈顿办公楼开发项目55 Hudson Yards融资的交易。

三井不动产斥资2.59亿美元，向美国公司Related Cos.购买了这块地皮92%的股权，这是该公司进一步进军美国市场相关举措的一部份。

这体现了纽约和美国其他主要城市地产开发环境的变化。几十年来，美国地产开发市场一直由当地地产大亨、退休基金和私募股权公司主导。

而如今许多最著名的大楼开发项目有了外国开发商的身影，中东主权财富基金和亚洲投资者也加入了投资行列。

与美国传统投资者相比，这些外国投资者开价更高，因为他们正在寻求更大的投资回报和新的扩张市场。

有关开发资金来源方面的数据很难统计，但美国商业地产的外商投资整体规模确实是增加了。

调研公司Real Capital Analytics数据显示，总的来看，2014年外国投资者总共购买了450亿美元的美国商业地产，仅次于2007年的470亿美元。

在洛杉矶市中心，控制大韩航空公司（Korean Air）的韩国赵氏家族，正在兴建一幢酒店及商务大厦，希望成为密西西比河以西最高的建筑。与此同时，总部设在上海的绿地集团（Greenland Holding Group）正斥资14亿美元在其附近大兴土木，动工建设美国某开发商上世纪80年代构思的建筑物。

在旧金山，中国泛海控股股份有限公司（Oceanwide Real Estate Group,简称泛海控股）上个月曾宣称，打算买下一块地块兴建一座办公楼，并誓言建成旧金山的第2高楼。此外，在西雅图，也有多个亚洲投资机构买下了土地用于开发建筑。

纽约魅力无法档

没有比纽约更吸引外国开发商驻足的地方了：绿地集团正在筹集大笔资金，准备在布鲁克林区投资50亿美元开发公寓楼；一个新加坡投资机构谋划在现代艺术博物馆（Museum of Modern Art）附近，兴建1,050英尺高的大厦；三井不动产项目以南不远处，一座大厦拔地而起，科威特某主权财富基金是主要投资方。

跨过哈德逊河、来到对岸的新泽西州，这里有一个中国开发商正筹建新泽西州最高的建筑物。

房地产行业高管称，主权财富基金和外国退休基金正在增持房地产资产，因为低利率环境限制了债券的收益率。

被认为是安全的固定收益投资（例如10年期美国国债）年收益率通常不到2%，而同时租赁状况良好的办公楼通常会带来每年4%-5%的投资回报。开发项目则通常瞄准的是至少7%或8%的平均年回报率。

外国投资者过去几年里激进出手，导致一些人怀疑，鉴于房地产开发本质是高风险的，这些投资者是否对自己的押注过于乐观了。

而历经了多次滑坡的本地参与者则更加保守。

房地产研究公司Situs RERC的总裁里格斯（Ken Riggs）称，外国投资者的做法比本地投资者更加放纵。

然而里格斯称，他们认为，鉴于替代品——租赁状况良好的现有建筑——比成功的开发项目的回报率低得多，因此值得冒险。

本土市场放缓

与此同时，许多专门从事地产开发的海外企业，正寻求在本土市场之外实现多元化发展，其中一些企业的本土市场（比如中国）正在放缓，因而有意投资美国房地产市场。

而绿地集团在2013年买下洛杉矶市中心地产，并同意收购纽约布鲁克林一个50亿美元项目的70%股权，这些高调的动作也吸引来其他开发商对美国市场的兴趣。

房地产服务公司仲量联行（Jones Lang LaSalle）的高管科林斯（Stephen Collins），为海外投资者提供有关美国房地产的咨询服务。

他说，随著一些此类交易的出现，许多亚洲投资者开始越发乐于在美国投资地产项目，他们认为，相比于伦敦等城市，美国有著更多的投资机遇。

他说，这其中有一些从众心理。而如果投资环境出现变化，这一趋势有可能会发生逆转。

资深的房地产行业高管或许会记得，上世纪80年代日本投资者大举涌入美国楼市，标志性事件是三菱地所（Mitsubishi Estate），在1989年买下了纽约市的洛克菲勒中心（Rockefeller Center）。但随著市场在90年代陷入低迷，许多投资者在低价抛售了地产后离开。

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