马新捷运（RTS）带动新山商业地产热潮，新山市中心店屋租金近年一路飙升，高昂租金令不少在地老字号与餐饮业者离场。这股租金暴涨浪潮究竟由谁推动？本地商业市场是否真的具备足够的消费力来支撑天价租金？
受访房产专家与经纪分析当前新山商业市场生态与潜在风险时发出警示，指新山商业店屋的租金涨幅预计已达顶限；在生意量不足与本地人口消费力有限的双重打击下，市区已开始出现商家出顶潮，未来租金甚至可能面临下调压力。
产业投资顾问刘泌光接受《东方日报》访问时透露，俗称“坡底”的新山市中心核心商圈——包括陈旭年街、彩虹花园、大丰花园及KSL商圈一带，店租自2022年起持续上涨，但这股涨势到了2025年已呈现停滞状态。
“目前新山市中心一带的店面月租平均高达1万5000至1万8000令吉。以KSL商圈为例，由20呎乘以70呎的民宅改建为商业用途的单位，月租同样叫价1万8000令吉。”
昂贵的租金成本最终转嫁至消费者身上，导致在地物价飞涨。刘泌光举例，市区一碗普通的云吞面售价已推高至12令吉90仙，对本地薪资族群而言负担沉重。
至于新山西北区的商业地产行情，郑立达透露，五福城商圈（Sutera Utama）与 Eco Botanic 是该区热门的商业地点。其中，五福城商圈的底楼月租约9000至1万2000令吉，地点较好的单位可达1万5000令吉，Eco Botanic商圈店面月租同样在一万令吉以上。
郑立达直言，对本地一般业者来说，要承担高昂租金非常吃力，除非是连锁企业，因此目前进驻这些热门商圈的多为外国投资者，其目标顾客群主要锁定新加坡人以及居住在当地的日韩外籍人士，主因在于这类客群消费能力较强，机能支撑较高的营运成本。
租金海啸已从新山市中心席卷至新山各个热门商圈。特富房地产公司代理有限公司销售团队主管郑立达（34岁）受访时指出，近3年来，随著马新捷运动工及柔新经济特区设立，大幅提升了外国投资者对新山市场的信心，推高本地商业单位与住宅的售价与租金。
他透露，外资在本地的投资版图已不再局限于餐饮业，更进一步延伸至牙科诊所、医美中心、宠物店、健身房以及各类连锁企业等行业。
本地商家掀出顶潮 外资与连锁大财团成接盘主力
刘泌光透露，目前能在新山承受天价租金的租客，除了大型连锁企业外，绝大多数为来自新加坡或中国的投资者。
他举例，近期在美乐花园开业的一家独栋中国穆斯林餐厅，据悉幕后投资者即为中国资本，不仅耗资千万令吉打造，每月店租更更高达4万令吉，甚至还额外向地方政府承租周边停车位。
他指出，近期整体市场行情欠佳，在缺乏足够客流量与消费力的情况下，本地小商家已难以支撑，不少商店区纷纷挂牌顶让，其中以餐饮业占大多数，当中也有按摩店。
“新山本身本地人口不足，极度依赖在新加坡工作的马来西亚人或过境消费的新加坡人。但在供需失衡的情况下，市场已无法维持高租金，显示租金已被推升至顶峰。”
对于马新捷运通车带来的经济效益，刘泌光直言，不少业者与屋主对通车抱有过度“幻想”，因而盲目推高租金。
他认为，若在RTS通车后，政府无法有效解决新山市区的交通疏导问题，导致过境的新加坡游客被迫受困在车阵中1至2小时，将严重破坏消费者的整体体验。
“一旦新加坡游客失去前来消费的意愿，新山老街及市中心商圈恐将面临热潮退烧的考验。”
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