(槟城22日讯)拍卖行业者预测,随著拍卖屋市场在后行动管制令期间重新开放,被拍卖的屋子会更多,市场上有更多选择下,屋价也会更低。
亿赞(Act Fast)拍卖行创办人之一吴志强接受《东方日报》访问时解释,在行管令实行超过2个月期间,原本要被拍卖的屋子无法进行拍卖,因此累积的房产越来越多。
“随著出现新冠肺炎疫情和行动管制令,有些人的经济能力受影响,也会增加拍卖屋的数量,因此接下来的拍卖市场会更大,民众也会有更多好的选择。”
他也提醒,尽管国家银行推出自动展延偿还房贷6个月的措施,但这只限于还贷记录良好的人,而不包括拖欠贷款超过90天的人。
“如果他付款记录已经不好,如100天才还一供期,那他就无法受惠,银行不允许他拉长6个月。也就是说,原本屋子要被拍卖的人,在行管令期间更辛苦,屋子被拍卖的机会更大。”
他说,去年7月时,全国每月被拍卖的房产约2000多间,今年2月已提高至4000间,随著现在出现新冠肺炎,他估计未来几个月可能提高至6000间。
“投资者开始有很多选择,可选择好的地区,新的屋子。现在(被拍卖的)量很大,行情很淡,而且越来越多有地房产被拍卖。”
他认为,如今跌价40至50%的拍卖屋比较容易找了,而且好的地点,如市区或旺区也有越来越多选择,之前主要是在吉隆坡外围地区,如史里肯邦安、万绕等有比较多拍卖屋,但最近好区如八打灵再也,蕉赖也开始有很多屋子被拍卖。
“但好的区,价钱不会降那么多,但可以便宜30%,也是不错啊!”
他说,今年开始,也有越来越多有地房产被拍卖,有些跌价30%,而高楼的下降幅度更多。
“因疫情冲击有人欢喜有人愁。目前很多投资者正在虎视眈眈,盯著被银行拍卖的房产,甚至一些财团已做好现金流和贷款,准备进入拍卖市场竞标。”
他解释,由于他的公司是直接帮银行进行拍卖,所以已知道疫情后将会有大量的新屋子会被拍卖。
“法庭才刚开放,而拍卖屋需要排期,预计6月至8月的拍卖屋会有很多。”
他说,由于政府担心太多人前往法院竞标,所以也推出了e-Lelong线上拍卖系统。
银行急脱手 一次跌20%
尽管一般上房产拍卖不成后,下次拍卖时只跌价10%,但基于拍卖屋越来越多,银行为了加速脱手,今年开始干脆直接跌价20%。
亿赞拍卖行创办人之一吴志强表示,当屋子被拍卖后没人竞标时,大多数的房产价格会在下次被拍卖时下跌10%,但今年开始,已出现直接下跌20%的情况。
“因为拍卖屋累积的数量越来越多,而银行要急著脱手。若每个月只跌10%,那就很慢,直接跌20%,就有更多人来竞标。”
他以吉隆坡东姑山(Bukit Tunku)高级住宅区一公寓单位举例,去年12月被拍卖时的底价是220万令吉,今年1月时跌10%至198万令吉,2月时再跌10%至178万2000令吉。
但是,该单位在3月拍卖时,底价直接下跌20%至142万5600令吉,不过,在经过竞标后,最终以170万令吉成交。
他也举另一个房价大跌的例子,加影某3层楼半独立式洋房的价格原本是170万令吉,结果在去年12月拍卖时跌至100万令吉也仍未售出,预计未来2个月再次被拍卖时会跌至90万令吉(跌47%)。
他说,如今也有很多新屋被拍卖,因为之前发展商提供很多现金回扣,因此如今民众可选到好地方的新房产。
他也提醒,有时屋主不合作,导致没人敢买,才会造成被拍卖的屋价更低,让屋主亏更多。
“不合作的意思是,当有人要来看屋子时,屋主不给看,问也不答,只是敷衍,甚至恐吓买家,结果对方就不敢买。这种情况下,敢买的通常是投资者,但就会把价钱压得很低。”
他说,虽然拍卖指南列明只可观看屋子外观,但他认为这是可以沟通的,当有人要看屋子或与屋主商量时,屋主应配合,那对双方都有好处,就能双赢。
“如果屋主合作,就可卖出更好价钱,扣除银行贷款后剩余的钱,会还给屋主,否则连欠银行的钱也不够还。”
跌40至50%是入手好时机
亿赞拍卖行创办人之一吴志强提醒,有人一直买不到拍卖屋,是因为要等到最便宜的价钱,而现实中只要有需求就会卖出去了。
“有人买不到,是因为要等到最便宜,但拍卖市场不会跌到变免费的,每次跌10到20%,但去到一个低价后,银行会先收起来,之后才再才拿出拍卖。”
“我鼓励大家,若跌价40至50%左右,就好买了。因为没有最便宜,当有需求时,就会卖出去了。”
他说,即使有些房产的价格跌到太便宜,如下跌70%,但这时也可能出现许多竞争者,最后价钱可能会弹回只下跌50%,因为有竞标。
他也解释,拍卖底价是根据市价估算,而不是买卖合约的价钱。
针对国家银行目前允许屋主展延还贷,那半年后还不起房贷时,拍卖的情况会否更严重,他分析,很多人都在等,但若要等到那时候,就会出现许多竞争者。
他也提醒,屋价不会无止尽下跌,因为跌到一定程度后,银行就会把房产保留起来,等待其他时机再放出来拍卖,以免价格跌得太低。
“那会跌价多少次,银行才会收起来?这就不一定,是要看地方。其实跌了50至60%已经很好了。如果你要这种价钱,无需等9月拍卖,现在已经有了。”
他分析,屋价可能大跌的地区是赛城,就是学院区,这种地方的房产租金高,但基于供应过剩,因此屋价不高,拍卖时没人买。
他以赛城一公寓单位举例,市价为45万令吉,但去年12月被拍卖时,已下跌57%至19万令吉。