（槟城8日讯）乔治市2008年受到联合国教科文组织认可为世界遗产城后，吸引大批游客前来，咖啡馆及精品酒店逐渐林立，但随乔治市高人气而来的，不仅是游客，还有对古迹建筑价值兴趣极高的投资者。
近年槟岛世遗区、缓冲区和缓冲区外的战前老屋，纷纷传出被外国集团，尤其是新加坡财团收购的消息，一些财团以整排老屋全数买入的方式，将老屋改造成商业中心、精品酒店等消费场所，地点包括位于世遗区的烟筒巷，和在缓冲区外的二条路、五条路、六条路等地。
老屋被收购除了造成古迹区的屋价飙高，租金高涨导致原有租客、老店逐渐搬离或结业，对区内原生文化、社会生态带来冲击，长此下去，乔治市会沦为无魂的古迹区，少了在地文化的吸引力，恐怕游客会渐减少，最终只会沦为杀鸡取卵。
槟城研究院经济组高级研究员林志翰博士接受《东方日报》访问时指出，古迹建筑不似普通的房产市场，不能单纯从经济角度出发，因为涉及当地人经济及生活，必须从社会经济的全面角度探讨。
他说，所谓的社区经济活动指的必须是当地居民，游客虽然带来商机，但旅游有旺、淡季，游客人数不定，相比当地居民，不管游客多或少，经济活动都属稳定，也形塑当地的文化。
须有固定人口
他强调，乔治市具有杰出普世价值（Outstanding universal value），但其价值不只在房子而已，人文也很重要，一个地方必须要有固定的人口和工作机会，工作和居住的人在，才有社区经济活动，乔治市古迹遗产城才能持续发展。
“古迹老屋犹如‘古董’，在供应固定不能增加的情况下，价值只增不减，也因为老屋是有限的，不能按照自己的喜好兴建，因此古迹房产市场并不是真正‘自由’的”。
在屋租统制法令撤除后，老屋就变成自由买卖，让投资者可投机，他们以更高的价钱收购战前老屋，然后征收更高的屋租，一版本地屋主出租价介于1500至2700令吉，外国财团出租价可高达7000令吉。
面对财团的“银弹攻势”，很多屋主选择脱手老屋，根据2013年调查显示，古迹核心及缓冲区64%的人为租客，这64%的租客一旦无法负担房租只能搬离，会致使整个区域趋向高档化。
这种情况导致财团看准商机，大量购入老屋保值，往后脱手时借此赚一笔。
他分析，财团能大量购置是因为他们“钱力”坚强，但他们的目的绝非为赚取每月数千令吉的租金。他举例，若财团以320万令吉购下约3000平方公尺的双层战前屋，一个月租7000令吉，20年才获得160万令吉，显见买家并非为了当下的租金利益而收购老屋。
政府须拟方案看管买卖
林志翰认为，外国财团讲是投资回酬，无需期待他们会珍惜老屋，政府和相关当局作为把关者，需要负起保护责任，制定方案看管老屋买卖活动。
他解释，并非不让外国人购买老屋，但必须管制用途，他建议地方政府参考德国如在柏林的做法，实施屋租控制法令。不过，这与当年的屋租统制法令不同，屋主不是不能涨房租，只是每年涨幅不能超过10%。
“政府可考虑规划分区，限制同一条街避免出现太多同性质的店面，否则太多相同的行业聚集，反倒会造成恶性竞争，对业者带来压力。”
他举例，一条街有5间酒店显得太多，但如果少了一间中药店就可能对该社区的居民造成不便。
“还有一个方法，就是回到社区概念，社区土地信托如宗祠、公司等组织，制定房子价格，开会投票决定产业买卖，其他商业机构就不易购得，由这些信托来决定当地的社会经济发展，以确保该社区原生文化不会被破坏。”
高租逼走老行业 古迹区恐沦空城
追根究底，财团对老屋有兴趣，是因为旅游业兴旺，但林志翰提醒，去年的旅游人数比前年下降，在经济不景的时期，并非每间店都会赚钱，老屋出租率并不高。
虽然是“自由”市场，有人愿买有人愿卖，但到底现在有多少老屋已出租？
他担心，在古迹区的老行业因受不了高租金而逐渐撤离后，又没新租户之下，有可能出现空置屋，这并非好现象，很多人批评屋租统制法令撤除后，导致乔治市沦为空城，但上述情况下，恐怕又会出现另一次的空城。
“很多商家以为游客多可带来利润，没有做好市场调查就贸然加入，最后落得倒闭收场。试想下，每个月扣除员工、材料、原料，什么生意可以每个月带来这么多的利润？”
