经济停滞供应多　隆房价首次下跌

（吉隆坡26日讯）一家国际房地产顾问公司调查显示，吉隆坡房价历年来首次下跌。

根据国际房地产顾问莱坊（Knight Frank）今日发布的2018年第3季度全球城市房屋指数，吉隆坡的房屋价格从2017年第3季度至2018年第3季度，下滑了0.6%。

报告称，吉隆坡与其他一线城市，如伦敦（-0.3%）、墨尔本（-1.5%）和上海（-0.2%）一样，都面临房价下跌。

报告显示，经济停滞、新房屋供应变高，负担能力受限等混合因素，导致许多城市房屋价格走软。

总体而言，全球房价在过去一个季度平均上涨了4.5%，其中123个城市的房屋价格，在12个月内上涨。

 

 

亚太地区的房屋整体价格在2018年第3季度增长最多，在过去12个月中增长了6.2%，超过了全球平均增幅。

在房价增幅排名前10的城市中，有6个来自亚洲地区，其中4个为印度的城市，分别为西安、艾哈迈达巴德、海得拉巴、班加罗尔、香港和苏拉特。

在2018年第三季，中国西安房价领先其他城市，9月的房价增长率为20%，继续大幅超过中国其他城市。

报告称，中国未来将引入了一系列降温措施，最新政策包括西安居民只能拥有2套房屋，以及和非本地人只能拥有一套房屋。

莱坊亚太区负责人尼古拉斯表示，虽然亚太地区的房价继续领先其他地区，但是降温措施，利率上升和买家情绪减弱，都在威胁著亚太地区的房屋价格。

他说，随著进入2019年，这些因素综合，可能会导致增长势头放缓。

 

 

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具保值功能　有地房价逆市上扬

（居銮23日讯）财政部长林冠英公开要求屋业发展商调低房屋售价后，许多购屋者都引颈期盼明年房价放缓；然而，受访地产估价师表示，有地房产的价格仍在逆市上扬，并没有放缓的趋势。

特许地产估价师唐宝云接受《东方日报》访问时表示，自古以来，人们都深信土地具有保值功能，因此在我国，有地房产一直都远比公寓来的受欢迎，导致国内大城市公寓售价放缓的当儿，有地房产售价仍持续高企。

 

 

她以柔佛居銮的房地产发展项目为例，当地所有发展项目都是有地房产，过去一年来，当地房地产价格不仅没有下滑，甚至出现在逆市中继续上扬的迹象。

她分析，除了有地房产保值的因素之外，当地缺乏高收入就业机会、柔州房屋政策规定40%发展面积需兴建可负担房屋影响市场，以及发展商为求刺激销售抬高售价，都是居銮有地房产价位居高不下的主因。

唐宝云解释，居銮县就业人口教育程度较低，当地也缺乏高收入的就业机会，收入低自然影响贷款能力，屋业发展商为了刺激销售，就会选择将屋价调高，让购房者能获得更高限额房贷。

 

 

放宽房贷易成呆账

她举例，现在购买第一间房子最多只能取得80%的房贷，如果一间房子售价为30万令吉，就要付出6万首付，可是如果买卖合同上屋价是40万令吉，就能获得32万令吉的贷款。

“这样一来， 购房者不单不用掏钱付首付，还能获得2万令吉作为装修、律师费等开销费用。”

唐宝云提醒，上述做法非常危险，购房者需要背负更多的债务，摊还年限也会更长，容易造成呆账，不过成功刺激了房产的需求。

另外， 她认为， 各州所实施的房屋政策也是影响屋价的主因，以柔州为例，柔州政府规定40%发展面积需兴建可负担房屋的措施固然是好意，不过这也直接了加重发展商的负担，让发展商把盈利对准其余60%的房屋。

她举例，以开发100英亩的屋业发展项目为例，40%的面积即40英亩土地就必须兴建可负担房屋。众所周知，可负担房屋并不能取得什么利润，为推动整个发展计划，发展商早已经投入了巨大资本。

“整个项目发展成本包括铺路、公园、水电等设施，若40%土地都必须建可负担房屋，这就收窄了赚幅，让发展商须把盈利瞄准在另外60%的公开售卖项目。”

房屋若降价　发展商恐省成本用次建材

受访发展商坦言，房屋若降价，发展商也会重新估量节约成本的方法，例如把建筑面积缩小一些、使用较次等的建材。

房地产售价无法调低成为敏感议题，受访发展商和职员均要求匿名受访。

其中匿名为赵先生的发展商即表示，把买卖合同的售价调高是市场普遍的做法，目的是为了帮助购房者取得更高的贷款额度。

赵先生坦言， 在这种操作手法之下，建竣的房子依然能够找到买家，房地产价格很难会下滑，加上近年来令吉贬值导致建材成本上扬，精于计算的发展商也会计算成本，因此不可能让已售出部分的同类型房产，明年降价出售。

“生意人付了那么多成本就自然想回收，若想房子降价，发展商也会重新估量节约成本的方法。例如，把建筑面积缩小一些、使用较次等的建材，这些都是办法。”

多人询问是否降价

针对市场部分发展项目，如新山、雪隆一带公寓价格已经呈现下滑的趋势，赵先生直言，市场上肯降价的房产，大部分都有供过于求的问题，也只有滞销的产业愿意调低售价出售。

“为了保护早期的投资者，以及维持市场对公司的信心，公司不会考虑调降同类型房产的售价。如果调降了， 这对早前投资我们房产的投资者是不公平的。”

另一方面，一家发展商的职员则透露，过去数月，曾经有许多购房者到销售处询问价格是否调降，不过公司都会对顾客耐心解释房价无法降价的理由，包括令吉贬值造成建材成本上扬、工资上涨等，希望能够取得顾客的谅解。

“公司的发展项目没有降价的打算，对比过去5年，公司推出的发展项目，其实每年平均增值3%至5%。”

 

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