(吉隆坡24日讯)政府无限期冻结全国商场、商业办公楼,以及售价超过100万令吉的高级公寓计划的准证申请,The Property Expert(房地专家)创办人范雅捷认为,这项政策未必能改善高级房产的滞销情况,但却能缓和购物商场及办公楼滞销的情况,也能让低于百万令吉的房产升值。
他接受《东方日报》访问时表示,这项政策施行后,短期来看,隆市超过百万令吉的高级公寓,并不会因为没有新的发展计划,而导致原有的潜在买家,去购买这些滞销的房产。
他解释,高级公寓滞销的主要原因是国家银行的贷款门槛越来越严谨,加上经济下滑的时期,人民会倾向于存放现款,意味著人民购买高级公寓的欲望不高。
“尤其来届大选迫在眉睫,无论是高级或普通房产的销量,都会受到影响,这是因为国内人民及外资者会因为政治的不明朗化,采取观望的态度。”
他认为,长远来看,这项举措对于二手市场或许是个好消息,因在未来2至3年,若没有新的供应时,现有低于百万令吉的房产,很有机会升值超过100万令吉。
拥有16年房地产实战经验的范雅捷说,这项政策对隆市发展商而言,或许会带来负面影响,因为发展商不允许销售超过百万令吉的住宅房产,但隆市地段价格却高涨,将近1方尺3500令吉。
有助消化滞销办公楼
他说,政府并非首次推出类似举措,政府冻结某种类型的房产申请,不影响发展商开发其他类型的房产,发展商无需过度忧虑。
此外,他表示,国内办公楼滞销的情况,存在至少超过20年,而在吉隆坡地区的办公楼,入住率实际上只有60%而已。
“因此,应该暂停建筑办公楼数年,待市场消化滞销的办公室后才开放,这样对办公楼类型的房产,是较为健康、健全和稳定的状况。”
针对购物商场,他认为,商场性质的地产不适合在公开市场下,贩卖给普通投资者,本身也不赞成人民购买商场单位,因此政府这项政策,或许是件好事。
另一方面,范雅捷认为,要解决住宅房产滞销的问题,政府单靠执行这项政策仍不足够,因为这项措施只能够让开发商停止建造类似房屋,但没有供应,未必就会产生需求,短期而言是不会看到明显的效果。
房产经纪吁管制中价公寓
房产经纪连德汉表示,政府冻结高级公寓申请准证固然是好事,但市场上约有70%的公寓是属中价公寓,政府也需给予适当的管制。
“房地产市场兴旺时,很多发展商会推出高级公寓,惟我国房地产在2015年开始衰退后,发展商纷纷转向兴建中价,即30万至50万,或最高70万令吉的公寓。”
“考量到各种因素,若中价公寓再没有获得适当管制,中价公寓也会出现过剩问题。”
房产经纪李宥信说,目前市面上逾百万令吉的高级公寓主要是从1000至1400平方呎不等,除了是多房公寓外,也包括住家办公单位(SOHO)和阁楼式公寓。
“人民都希望可拥有属于自己的家园,但根据人民现有的收入,只有少数顾客可负担高级公寓,因此导致高级公寓出现过剩,如今政府冻结高级公寓批准申请,并非是一件坏事。”
地价高建筑材料起价 房价无法下降
国家房地产资讯中心(NAPIC)数据显示,国内今年第一季度,基准25万令吉以上的住宅房产,有约1万3000个住宅房产滞销。尽管超过百万令吉的高级公寓在市场上的比率,极有可能少于15%,惟仍能保持高昂的房价。
对此,The Property Expert公司创办人兼房地产中介培训讲师范雅捷解释,造成这种现象的原因,当中包括吉隆坡的地价高、受消费税影响、建筑材料起价等。
范雅捷接受《东方日报》访问时表示,吉隆坡的地价预计未来可以达到1方尺5000令吉,在这种情况下,发展商很难销售及建造便宜的房产。
“政府自2014年开始实行消费税,再加上马币疲软,大部分的建筑材料都需要进口,因而造成建筑成本非常高。”
他指出,发展商所出售的房屋价格,并非当今市价,而是在房产落成3年后的市价。
他不排除,发展商特意提高住宅房产的价格,以符合大马政府的政策,让外国买家能够买超过100万令吉的房产。