（吉隆坡24日讯）政府无限期冻结全国商场、商业办公楼，以及售价超过100万令吉的高级公寓计划的准证申请，The Property Expert（房地专家）创办人范雅捷认为，这项政策未必能改善高级房产的滞销情况，但却能缓和购物商场及办公楼滞销的情况，也能让低于百万令吉的房产升值。
他接受《东方日报》访问时表示，这项政策施行后，短期来看，隆市超过百万令吉的高级公寓，并不会因为没有新的发展计划，而导致原有的潜在买家，去购买这些滞销的房产。
他解释，高级公寓滞销的主要原因是国家银行的贷款门槛越来越严谨，加上经济下滑的时期，人民会倾向于存放现款，意味著人民购买高级公寓的欲望不高。
“尤其来届大选迫在眉睫，无论是高级或普通房产的销量，都会受到影响，这是因为国内人民及外资者会因为政治的不明朗化，采取观望的态度。”
他认为，长远来看，这项举措对于二手市场或许是个好消息，因在未来2至3年，若没有新的供应时，现有低于百万令吉的房产，很有机会升值超过100万令吉。
拥有16年房地产实战经验的范雅捷说，这项政策对隆市发展商而言，或许会带来负面影响，因为发展商不允许销售超过百万令吉的住宅房产，但隆市地段价格却高涨，将近1方尺3500令吉。
有助消化滞销办公楼
他说，政府并非首次推出类似举措，政府冻结某种类型的房产申请，不影响发展商开发其他类型的房产，发展商无需过度忧虑。
此外，他表示，国内办公楼滞销的情况，存在至少超过20年，而在吉隆坡地区的办公楼，入住率实际上只有60%而已。
“因此，应该暂停建筑办公楼数年，待市场消化滞销的办公室后才开放，这样对办公楼类型的房产，是较为健康、健全和稳定的状况。”
针对购物商场，他认为，商场性质的地产不适合在公开市场下，贩卖给普通投资者，本身也不赞成人民购买商场单位，因此政府这项政策，或许是件好事。
另一方面，范雅捷认为，要解决住宅房产滞销的问题，政府单靠执行这项政策仍不足够，因为这项措施只能够让开发商停止建造类似房屋，但没有供应，未必就会产生需求，短期而言是不会看到明显的效果。
房产经纪吁管制中价公寓
房产经纪连德汉表示，政府冻结高级公寓申请准证固然是好事，但市场上约有70%的公寓是属中价公寓，政府也需给予适当的管制。
“房地产市场兴旺时，很多发展商会推出高级公寓，惟我国房地产在2015年开始衰退后，发展商纷纷转向兴建中价，即30万至50万，或最高70万令吉的公寓。”
“考量到各种因素，若中价公寓再没有获得适当管制，中价公寓也会出现过剩问题。”
房产经纪李宥信说，目前市面上逾百万令吉的高级公寓主要是从1000至1400平方呎不等，除了是多房公寓外，也包括住家办公单位（SOHO）和阁楼式公寓。
“人民都希望可拥有属于自己的家园，但根据人民现有的收入，只有少数顾客可负担高级公寓，因此导致高级公寓出现过剩，如今政府冻结高级公寓批准申请，并非是一件坏事。”
地价高建筑材料起价 房价无法下降
国家房地产资讯中心（NAPIC）数据显示，国内今年第一季度，基准25万令吉以上的住宅房产，有约1万3000个住宅房产滞销。尽管超过百万令吉的高级公寓在市场上的比率，极有可能少于15%，惟仍能保持高昂的房价。
对此，The Property Expert公司创办人兼房地产中介培训讲师范雅捷解释，造成这种现象的原因，当中包括吉隆坡的地价高、受消费税影响、建筑材料起价等。
范雅捷接受《东方日报》访问时表示，吉隆坡的地价预计未来可以达到1方尺5000令吉，在这种情况下，发展商很难销售及建造便宜的房产。
“政府自2014年开始实行消费税，再加上马币疲软，大部分的建筑材料都需要进口，因而造成建筑成本非常高。”
他指出，发展商所出售的房屋价格，并非当今市价，而是在房产落成3年后的市价。
他不排除，发展商特意提高住宅房产的价格，以符合大马政府的政策，让外国买家能够买超过100万令吉的房产。
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