（吉隆坡15日讯）大城市发展迅速，地皮逐渐减少，如吉隆坡和八打灵再也都因发展空间饱和，而寸土尺金，但为了让城市能延续发展，工业区转为商业区的“城市重整计划”，已成为未来必然的发展趋势，就如八打灵再也“第13区特别区域规划”，今后将区分综合发展区及限制贸易区。
在2016年财政预算案之下，雪州政府计划推出“城市重整计划”，以便提升就业机会、生活素质、方便及基设等，透过资产管理提高地方政府的收入。
举例，一些县市议会在过时的工业区，展开重整计划，如八打灵再也市政厅推行“第13区特别区域规划”（Rancangan Kawasan Khas Sek 13，简写RKK），涉及范围为占地259.2英亩的工业地段。
灵市13区位于大学路北边、可玛祖安路东边及士玛雅路南边之间的边界处，隶属八打灵再也市政厅。如今该地区皆为工厂、展示厅林立的工业区，惟随著未来将重整，预料土地价值将看俏。
打造“贸易花园”
据规划书显示，除了第36地段（Lot36）属于政府土地，当地皆属工业地段，其中包括制造业工厂、办公楼、展览厅、仓库、批发商配送中心、客服中心、私人教育机构和宗教机构等。
而灵市政厅实施这项“特别规划”，旨在改善13区的物理环境，将之打造为“贸易中心”，提供更高的贸易服务水平，继而提高当地的产业价值。
这也意味，13区将被塑造为“贸易花园”，让整个地区不只限于“制造工业”，而是以生活、工作、学习、玩乐作为概念，并囊括房屋、商业综合大楼、教育及休闲场所等发展。
透过重整计划，当地土地用途划分为“综合发展”及“限制贸易”2领域。综合发展细分为5个类别，包括休闲与娱乐（第1区）、办公楼（第2区）及贸易中心（第3至5区），限制贸易则分为工业和贸易两大类，被归类为限制贸易的地区，禁止在综合发展区块，进行发展项目。
规划书说明，综合发展容积率视范围而定，占地超过15英亩的发展地段，容积率为最高1比3.75、5至15英亩则最高1比3.5，而少于5英亩地段，最高则为1比3.25。
避免后患 基设规划须完善
随著13区将从工业区，改为工业和商业集一身的贸易花园，预料人口密集度将随之增高，故所有基本设施，须完善规划，避免引发后患。
根据规划书显示，为减少现有的交通问题，灵市政厅自2010年，便开始展开数项计划，包括早前将乐富门交通圈，改建成十字路口的工程、哈拉班路衔接至吉隆坡疏散大道的公路计划（预料今年竣工），以及数个路口的提升工程。
同时，市政厅在未来亦会展开涉及重组十字路口的中期和长期计划，避免当地的交通恶化。
值得一提的是，规划书列出空中行人走道建议，即在合适的地点，如相同类别的建筑物之间，兴建空中行人走道，为民众提供安全和舒适的环境。
另方面，碍于土地用途从工业转换至商业，因此水供需求将高于现况，故未来的蓄水和输水系统，必须作出研究和重组。
当地未来将兴建防洪沟，收集所有沟渠和排水系统的水源并导向本查拉河，同时进行美化，让其成为舒适的行人道。
开放工业区地主申请转型
领养灵市13区的市议员洪明恩说，目前13区的工业区，部分已转为公寓、商业或办公楼等发展，但并非是所有建筑物都涉及重整计划。
他说，如今，八打灵再也的发展地段已达到饱和状态，其余地区的发展空间处处受限，唯独13区的旧工业区。故市政厅将当地列为特别区域，开放予地主进行土地转换的申请程序。
不过，他说，碍于该区被住宅环绕，因此当发展商欲申请转换土地，以展开发展项目时，市政厅将经过多番考量和监督，并且鉴定环境、交通和社会的影响评估后，才会发出批准。
梳邦工业区转型
梳邦再也市议员贝荣强说，虽然梳邦再也市议会至今并没设置特别重组计划，但随著发展的洪流，如今已开始出现工厂转型趋势，因此相信这趋势会在往后走强，城市重整可谓指日可待。
他说，目前，USJ1、14及19区皆为工业区，但部分抵不过发展洪流，已开始进行转型，即从工厂用途的土地，改为商业或综合发展用途，包括USJ1区的房屋发展计划，如今也逐渐扩充。
“USJ19区为工业区，但许多工厂已空置多时，有者是因为租不出去，有者已搬迁，皆因当地的环境已不适合工业发展。”
他举例，双威国际学院附近一带的轻型工厂，已经逐渐转为商业用途，如以咖啡厅或餐饮业进攻市场，故他认为，工厂转换用途会是未来的趋势。
2造须配合加强交通规划
领养灵市13区的市议员洪明恩认为，若要进行大规模的重建计划，必须要有完善的交通规划，否则未来必会引发令人头痛的交通问题。
“城市规划非常重要，当中涵盖商业和住家的建设规划。纵观现今的城市，都与交通规划扯不上边，皆因两者之间的权限有别，城市规划由地方政府负责，而交通则由陆路公共交通委员会（SPAD）。”
“为此，双方必须掌握权力，互相配合，共同展开完善的城市规划。”
询及一旦13区发展项目步入明朗，会否启用综合交通导向（TOD）的概念时，他说，地方政府在这方面，仅能拟定条件，或进行基设的兴建工作，如巴士站和行人道等基设，未雨绸缪。
“若要实施综合交通导向的概念，必须达到数项要素，包括各公共交通系统必须有强烈的链接性、四通八达的行人道，以及足够的停车位等。”
“而市政厅在这方面，仅能尽量提供亲民且完善的基本设施，至于公共交通的实施，则须由陆路公共交通委员会负责。”
