（台北18日讯）麦当劳（McDonald's）以汉堡和炸薯条闻名，在全球100多个国家和地区拥有超过4万家门市，是当今全球规模最大的速食连锁企业，但真正让麦当劳成为全球速食业龙头的“金鸡母”，并非餐点，竟是它堪称房地产开发商的经营策略。
麦当劳公司的历史，最早可回溯到1940年，当年迪克麦当劳（Dick McDonald）和麦克麦当劳（Mac McDonald）兄弟创立了“Dick and Mac McDonald”餐厅，是为今日麦当劳的前身。
1954年，这样的一间餐厅，被当年已经52岁、还是奶昔机业务推销员的Ray Kroc注意到，在他不断的坚持与斡旋下，得到了加盟店的特许经营权。
随著麦当劳的成功，Ray Kroc意识到其巨大潜力，于是他用尽所有积蓄和贷款，最终以270万美元的价格从麦当劳兄弟手中买下了整个公司和品牌。
地产才是“金鸡母”
买下麦当劳后，Ray Kroc开始将麦当劳的业务拓展到全球，并建立了独特的加盟模式和标准化的营运系统，使得麦当劳在全球范围内快速发展，成为全球最大的速食连锁企业之一。
但值得注意的是，麦当劳真正的盈利“金鸡母”其实是地产，而不是汉堡与薯条。而真正让麦当劳跳出“快餐公司”，升级成“地产王者”的，是索恩本（Harry Sonneborn）。
当时他说：“卖汉堡只能赚小钱，真正能获利的是房地产，必须把麦当劳变成房地产公司。”
确实靠这个理念，麦当劳往后多年，一边收品牌授权费，一边收房租。
房租占总收入38%
光2023年前3季，麦当劳来自房地产的租金收入，就高达73亿美元，占其来自加盟商收入的63.5%，占公司总收入的38%。
相比之下，食品销售虽占约1/3收入，却只贡献约1/8的利润。2024年麦当劳全年总营收为259.2亿美元（1094亿令吉），较2023年成长约2%，租金收入就高达100.17亿美元（423亿令吉），特许经营费为56.06亿美元（237亿令吉），光是租金，就占了总收入的38.65%。
全球门市4万3477家
截至2024年底，麦当劳全球门市总数达到4万3477家，其中约95%都是特许经营，值得注意的是，这些加盟商除了缴交一次性加盟费外，还要自己掏钱装修、自己请人运营、自己承担风险，绝大部份的加盟主还要给麦当劳交房租，因为店铺的土地或房产，是麦当劳买下来的。
换句话说，加盟主不只帮麦当劳赚加盟金，还帮它付了头期款、还房贷，还要缴定期租金，替品牌养出庞大的地产帝国。
以台湾来说，即便2017年美国麦当劳将经营权、股权转让予德昱股份有限公司，但真正的关键资产仍掌握在麦当劳手里。
根据特许经营条款规定，新经营团队必须继续向麦当劳租用原有地产，而且如果想关掉门市，就必须另开新店维持数量。
而近期传出，美国麦当劳打算“一件不留”把在香港持有的全部店面卖掉，将会以分阶段的方式出售，首批的8家店面已挂牌出售，总市值预估达12亿至13.5亿港元，包含位于铜锣湾、尖沙咀等核心店面，并以连租约形式出售，待买家购入后，麦当劳将继续以租户身份长期经营，对顾客及员工无任何影响。
“金色拱门”的价值
这套商业模式厉害之处，在于现金流的可预测性与可规模化。因此中国媒体解析，也可以说，麦当劳是“披着汉堡皮的地产公司”。
麦当劳“金色拱门”的价值，不仅是全球4万多家门市、来自汉堡与薯条，而是它们脚下那片早已低价买下、日渐升值的土地。
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