今年香港楼价零增长　中期下行风险增

惠誉评级机构上周四发表报告预期，香港住宅楼价今年将零增长，因现时楼价水平不平衡情况加深，加上利率上升风险上升，中期而言将对楼价带来重大下行风险。

报告指出， 目前香港楼价处于历史高位，主要是受到资金充裕、按揭利率低企（介乎2-2.25%），以及本地及非本地居民的投机需求。由于部份其他资产类别的回报率仍较低，所以这些投资者仍继续在房地产市场找寻机会。

然而，随著楼价看来已接近顶峰，短期内房地产的投资需求或会减弱，楼价下行风险增加。

惠誉预测，相对2004-13年间平均每年楼价升幅达15%，香港住宅楼价2015年将没有增长。

报告称，过去10年香港楼价增速远比居民收入及国内生产总值（GDP）为高，负担比率自2003年起开始持续恶化。以名义基础计楼价期间上升319%，而居民收入升幅只为45%。以去年9月底的数字计，一间面积500平方尺住宅的每月按揭供款占去居民收入中位数超过四成，而在2003年这比率只为两成。

不过惠誉预期负担比率将会稳定下来，因现时按揭比率限制了按揭贷款的金额，且当局亦继续致力于维持楼价平稳。印花税提高和要求更多的首付，亦有助控制楼价上升。

目前香港的按揭贷款以银行同业拆息（HIBOR）或最优惠利率（P）为釐定的基准，这两个利率自2008年以来维持稳定。

但惠誉预期， 美联储（FED） 将于今年中开始升息，届时香港的按揭利率亦将同步上升至今、明年分别2.5%和2.75%水平。至于新造按揭贷款规模于2015-16年料将维持平稳。

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