（怡保6日讯）霹州下半年房地产预计走势不乐观，房地产政策限制、贷款回拒率高企及经济低靡的多面夹击，以致州内的屋业市场缓慢及房产滞销之余，房价上涨更是必然之事。
马来西亚房地产商公会霹雳州分会主席邱文传向《东方日报》披露，基于上述因素的影响，州内建后未售、滞销（Overhang）的房产情况已从2014年的30％，增幅至今年的50％，其中的30％房产更已建竣，令到发展商皆感无奈。
“2014年的建后未售、滞销的房屋就有1055个单位，滞销的产业总值高达2亿9638万令吉。”
他说，国内房贷过于严苛，在10项申请中，或只有约一半可获得贷款，目前国家银行是以借贷者的收入净额，即扣除信用卡债、房贷、车贷、个人信贷等债务后，才衡量借贷者是否有能力偿还贷款。
“于4月实施的消费税政策，主要波及商业用途的店铺，民宅的销售量则影响不大，惟有兴趣于怡市内投资民宅高楼的外埠投资者，因受到限贷的打房政策影响，而对投资房产止步，导致许多民宅出现滞销情况。”
此外，他说，该会预计州内今年的民宅售价上涨2.6％，商业单位则涨幅至少6％，虽然消费税已取代原有的销售及服务税，但受到建材成本涨价影响，房价仍会调涨，整体房产前景料放缓。
估价部门欠系统
“霹州的房产价于2009年至今已翻倍，每年涨幅约8.6％，但国民薪酬每年平均仅调涨5.4％，房价增幅高于国民收入。”
他说，房产价格普遍上涨，皆因发展商需缴纳发展税、地税、门牌税、印花税、土地增值税（Land Premium）等税务，加剧建设成本，且需承担至少8％的投产流动资金贷款利息，在迫于无奈下，唯有将增幅的成本转嫁予消费者。
他说，地方政府的房产估价部门，在衡量房产的土地增值税时，欠缺系统及透明，并举例曾有发展商兴建8间店铺，就需缴纳土地增值税务高达逾10万令吉。
“市政厅一站式服务中心将拟议成立土地增值税上诉及监督委员会，以监督上述部门的运作，并让发展商就不合理的税务提出上诉。”
政府频征税增成本 发展商建高档公寓求存
高档公寓住宅及别墅近期频频林立山城，并非因需求量所致，而是背后大有原由所在！
马来西亚房地产商公会霹雳州分会主席邱文传透露，政府这边厢呼吁发展商多建设可负担及廉价房屋，另边厢则向发展商征收多种税务，种种因素加剧著发展商的建设成本负担。
“发展商为了求存，较倾向于兴建高档次公寓住宅或别墅，以平衡兴建可负担及廉价房屋所面对的建设亏损。”
他分析，每间普通房屋的建设成本就需耗资约15万令吉，而污水处理及泥工工程就已占成本的约10％，惟当局却限制廉价房屋售价需低于7万令吉，而中价及可负担房屋售价，则需介于7万1令吉至30万令吉。
他也指，发展商在申请解除土著保留单位时，更需缴付5％或7％的额外税务，为发展商再添成本负担，发展商唯有于50％自由标价的房屋比例，兴建较高档次的公寓住宅或别墅。
“此外，缺乏合适住宅地及为增加住宅地的发展密度，也让不少发展商纷纷‘往上’建设，因为依每英亩土地计算，平地屋仅能建设约12间，但公寓则可建设高达80至100间，利润差异甚大。”
惟邱文传表示，地方政府近期却又基于人口稠密，引发交通阻塞为由，而搁置约10项高楼发展项目，包括于近打王宫500公尺范围内，不可兴建任何高楼住宅。
“地方政府近期内也拒绝与王宫毗邻的两项高楼发展项目。”
此外，他透露，部分州内的发展商如今只好在逆境中求变寻找出路，有者选择缩小建设项目的规模，有者则往郊外或远离怡市发展，如在拿乞、孟加兰、红毛丹、打们、珠宝、九洞等地，建设民宅或店铺。
