（槟城24日讯）面对资深房地产顾问张仰荣日前宣称这次的房价跌幅会比1998年金融风暴时更严重，有些房产更可能下跌70%，大马房地产发展商公会主席拿督孙兴存不讳言房价会调整，但跌幅多大还言之过早，这需视经济状况而定。
“跌是会跌的，但幅度要看经济怎样，没人可讲的，我们也不懂行动管制令会否延长，未来的经济状况会怎样？”
他接受《东方日报》访问时表示，政府已让民众自动暂缓偿还贷款6个月，这也舒缓了民众暂时还不起房贷的问题，而政府可能在6个月后看到经济未复苏，再度延长期限。
他说，如今的情况也和1997年金融风暴不同，当时的房贷利息是双位数，但现在我国的利息很低，而且5月时可能会再降息。
但他不讳言，6个月暂缓期限结束后，若屋主失业或减薪而没能力偿还房贷，就会卖屋子。当卖家多过买家，房价就会跌，但相信不至于跌70%。
“就算是1997年、2003年和2008年房价下跌时，也不会跌70%。”
他也认为，有很多因素影响房价，如供应与需求、地点、房屋类型、买家能力等，而且房价是周期性的，有涨有跌。
他举例，有地房产的价格不会跌太多，而且若在好的地点如孟沙，即使现在下跌了，也会很快涨回，并高过之前的价格。
“若一些地方有很多高楼，而且供应很多，价格可能就会跌比较多。”
“绝望卖家”低价卖屋
孙兴存不排除会出现“绝望卖家”的情况，如那些股票大输的人，但那种也只是个案，数量不多，不能反映市场走势。
他也认为，那些买得起逾百万令吉屋子的绝望卖家的数量不会太多，他们的持有力也比较强。
另一方面，获得房地产管理博士学位的张仰荣，在面对有人质疑其之前所指的有些房产价可能会在这一波疫情笼罩下下跌70%的言论时，针对本身的论点解释说，在出现一方愿买，一方愿卖的情况下，一个感到绝望而急需钱的屋主就可能以这种低价卖屋。
他解释，即使在新冠肺炎疫情出现前，大马房市需求已放缓，特别是超过百万令吉的房屋，如今更出现疫情和行动管制令，导致大马经济停顿。
“低利息并无法支撑房市。如果他们付不起房贷，即使像美国0%利息，都没有能力付。”
他说，在这种情况下，若有人原本用100万令吉买了一间屋子，但基于出现财务问题，而在未来几年要卖屋时，可能很难找到买家。
“他很努力后，终于找到买家，但那人只愿出价30万令吉，而这是所有潜质买家能出的价钱而已。屋主就要决定，要以30万出售，还是无法套利获得他急需的钱？如果他接受，房价就算是跌70%了。”
他强调，一旦成交，就会成为市场价，市价是根据自愿买房和自愿卖方定下的价格，而不是发展商或房地产商定下的价格。
张仰荣：大马房地产泡沫破裂
房地产顾问张仰荣表示，房地产泡沫有3个特性，即房价快速上涨、房价令人负担不起和房价下跌，而大马正见证房地产泡沫破裂。
他接受《东方日报》访问时分析，房价大涨的特性已经发生，而另一个特性已开始发生，并持续发生。
他以吉隆坡的一些地区的排屋举例，1990年时，一单位以每平方尺78令吉成交，售价为12万令吉，但在2012年3月已涨至每平方尺785令吉，即110万令吉成交，每平方尺价格等于前者的10倍。
他也以一些高级住宅花园举例，1992年时，一间排屋以每平方尺142令吉，即40万令吉出售，但在2011年时，已涨至每平方尺772令吉，售价133万令吉出售，每平方尺价格等于前者的5.4倍。
“这种趋势证明房地产泡沫的第一个特性，即屋价快速上涨。”
根据国家银行公布去年杪公布的报告，马来西亚的房屋被认定是“严重负担不起”。一般上房屋价格不超过家庭年收入3倍，才被视为负担得起，但我国的中位数负担能力（房价与家庭年收入之比），从2012年的3.9倍提高至2016年的4.8倍。
张仰荣表示，对于40%最低收入家庭而言，就连吉隆坡的廉价屋和中价屋都太贵，因此他认为，这也符合了房产价格来到难以负担的程度的特性。
吉隆坡房价有下滑趋势
张仰荣出示例子，证明有吉隆坡公寓的价格在数年前从高价跌了近50%，而他认为如今房地产泡沫破裂的讯号随处可见。
他举例，2006年时，吉隆坡市区的一些服务式公寓每平方尺价格是662令吉，一单位售价360万令吉，2009年曾飙到每平方尺1286令吉的高价，一单位售价1200万令吉，但2013年却跌到每平方尺646令吉的价格（比高价下跌约50%）。（备注，每个单位面积不一）。
另一个例子是吉隆坡满家乐一带的一栋公寓，2010年的价格是每平方尺299令吉，一单位售价37万令吉，于2012年飙高至每平方尺553令吉，一单位售价68万5000令吉，但在2013年时跌至每平方尺343令吉（比高价下跌38%）。
“这证明我们正在见证吉隆坡屋价下滑的趋势。这种情况会逐渐扩散至至其他州属。”
根据报导，近年来也有一些新公寓被拍卖而大跌价，如吉隆坡安邦M City公寓一单位的售价为90万令吉，但经过6次拍卖后已跌至49万令吉，跌幅高达46%。赛城一些发展商卖80至90万令吉的屋子，拍卖时也跌至30万令吉左右。
他认为，现在的房价跌幅有多严重还难以预测，但可能比1998年金融风暴更严重，而房地产泡沫的讯号随处可见。
资料显示，在最近一个月内，国家银行预测今年的国内生产总值下降至负2%至0.5%之间。国际货币基金组织也预测，今年将出现1929年大萧条以来最严重衰退，170多个国家的人均收入将出现负成长。大马厂商公会也公布一份调查报告，指63%制造业厂商或需裁员求存。
