自2018年初产业股指数达到顶峰后，房产市场进入了长达近6年的低迷期。负担能力问题、供应过剩、高利率环境，以及产业盈利税（RPGT）都让市场持续低迷。
直到2024年1月，产业股指数终于突破了长期下降趋势线，标志著市场的转折。这一突破背后有多个关键因素：重大基础设施项目的重启，如柔佛-新加坡特别经济区，带动了区域需求；利率前景趋向稳定，降低了购房成本；建筑材料价格下跌，推动开发商推出更多新项目；抵押贷款批准率改善，融资条件更加友好。
这一系列积极信号表明，房产市场或许正在走出低谷。对投资者来说，现在是重新关注市场的好时机。而我特别关注的其中一家房地产上市公司是马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）。
你知道吗？
要了解马星集团，首先要知道这家公司是什么类型的发展商。经过研究，马星集团是一家以价格实惠且高层住宅为主的发展商。目前主打的是M系列的经济型高楼，代表项目包括位于吉隆坡蕉赖的M Vertica、吉隆坡冼都的M Centura，以及沙叻丁宜的M Senyum等。
其次，我们需要了解它的商业策略。马星的策略非常灵活，公司不会囤积大量地皮，而是专注于快速发展新项目。
从买地到推出项目，通常只需要7到12个月。这种快速周转的模式，让马星能够迅速适应市场变化。早些年，马星主要发展赚幅较高的有地房产，但从2017年起，随著市场对可负担住宅需求的增加，马星转型主打高层经济型住宅。虽然地库不多，但这反而让公司有机会在市场回暖时，迅速转回到有地房产发展。目前，马星的地库面积是约2000英亩，分布在巴生谷、槟城和柔佛，项目总开发价值高达240亿令吉。加上公司负债水平很低（净负债率只有0.1倍），在未来还有充足的空间继续买地发展。
全年销售料达标
展望未来，马星的销售情况保持稳健。2024年第2季的销售额达到6亿5000万令吉，超过了第一季的5亿9500万令吉。截至8月，马星的总销售已达到16亿6000万令吉，有望实现全年25亿目标。同时，马星的未入账销售也提升到24亿3000万令吉，为未来收入提供了保障。
另外，马星还在拓展数据中心业务，计划在南城扩展90兆瓦的容量，并在柔佛Meridin East出售地皮，预计与合作伙伴共同挖掘更多价值。
看图说股
自2023年下半年以来，马星集团的股价稳步攀升。近期，股价形成了一个“三角形”型态，目前试图突破这一形态。技术指标方面，强弱势指标（RSI）和平均乖离指标（MACD）仍处于正值区域，同时股价也已站稳在一目云（Ichimoku Cloud）之上，这些信号暗示股价可能即将迎来新一轮上涨。对于偏好技术分析的投资者来说，这是一个值得关注的信号。根据三角形型态的预测，股价有望向2.13令吉进发。
阻力： 1.95令吉，2.13令吉
支撑：1.68令吉，R1.50令吉
总结：
综上所述，房产市场在经历了近6年的低迷后，终于迎来了复苏的曙光。马星集团凭借其灵活的开发策略和稳健的财务状况，正处于市场回暖的有利位置。随著销售额的持续增长和股价的积极走势，马星展现出强大的增长潜力。
尽管马星的未来令人期待，但仍存在一些风险，包括：（一）高层住宅市场持续供过于求；（二）手套业务因供应过剩而导致的亏损扩大；以及（三）持续高企的通胀和抵押贷款利率，影响购房的负担能力。
与任何投资一样，做出决策前进行彻底的研究，并考虑个人的风险承受能力是非常重要的。因此，请读者买卖自负。
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